京沪二手房量价齐跌 购房者议价能力增强(2)

记者注意到，虽然当前二手住宅价格出现松动，但一些热门区域房源均价与去年北京二手房价格非理性上涨后的价格相比并未出现过于明显的变化。多位近期有购房计划的买房者表示，他们仍会长时间处于观望状态，眼前的回落只是向着年初的水平过渡。

业内认为，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，涨价占比下降，降价占比增加。而买家观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势，调控政策正在实现预期效果。

在上海，在市场成交缩水下，目前二手房市场上首套购房者开始占据主体地位，部分地区以价换量趋势明显。在闵行古美罗阳、金虹桥等刚需聚集的区域，一些去年挂牌至今的房源陆续开始成交，但实际成交价一般下调3%－5%。

中原地产数据显示，首付比例以及贷款成本的提高，使居民对购房贷款的使用程度降至2015年以来最低水平。“一些卖家降价揽客，目前银行办理个贷时间较长，部分持有售后公房的连环置换客选择下家客户，通常有付款比例要求，面对高首付客户也愿意给出更多的议价空间，甚至5%幅度。一些板块内的中、大户型成交上升，往往以价换量，房价水平不涨甚至开始下跌。二手房卖家为争抢客户，无奈只能降价。”几位二手房中介均向记者表示，现在市场上，“购房者的话语权大了很多。”

调控政策下二手房市场成交将稳中下调

业内人士认为，目前，北京和上海一手住宅供应相对较少，二手房仍是成交主力。在继续加码的调控政策背景下，成交量难现规模化，而价格也随着需求的转移出现波动，稳中下调或是基本特征。

3月底，住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。住建部同时指出，加强二手房市场管理是调控当务之急，各地要因地制宜、综合施策，尽快稳定二手房市场。对于市场出现的违法违规行为，必须严厉打击，出头必打。

上海二手房指数办公室认为，在北京和上海，伴随着对商住、首付贷以及不规范中介行为等的整治行动，4月和5月二手房并未站稳正常年份月度成交量均线，价格涨幅微弱接近走平，传统“银四”和“红五月”不再。迹象表明市场置换动力在减弱，预计中端改善房成交受关联影响或继续回落，而高端房源在楼市去投资化后，需求开始稳定，这表明了调控对居住属性的精准定位的政策效应。

中原地产市场分析师表示，从全国来看，随着调控城市越来越多，各地在借鉴京沪等城市的调控政策经验，未来出台的政策力度将越来越强，从而进一步遏制炒房空间。二手房市场上，整顿、规范市场秩序对于中介哄抬房价的始终保持高压态势。在步步施压下，全国楼市整体成交将继续维持在较低水平盘整。