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揭秘!房地产税为何历时13年仍未出台?(2)

作者:未知 来源:人民网-中国经济周刊 更新时间:2016年07月19日 【字体:

税率多高?按什么房价征收?

免征额是多少?

老百姓最为关注的是,房地产税一旦实施,买房要多交钱吗?要多交多少钱?

以北京为例,如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元,按照1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算,每年需要缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元);如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元,每年需要缴纳的房地产税为7.5万元(每月纳税6250元)。

现实或许不会这么悲催!据记者了解,上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间,低于1.5%的国际平均水平(发达国家的房屋持有税,税率一般为1%至2%)。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档,重庆包括0.5%、1%、1.2%三档,皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算,在北京二环购买一套100平米房子,每年需缴纳房地产税4万元(每月缴税3333元);在北京四环购买一套100平米的房子,每年需缴纳房地产税2.5万(每月缴税2083元)。

“不过,从发达国家经验来看,房地产税一般以评估价,而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价,且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉《中国经济周刊》记者。

另外,刘桓还建议说,我国的房地产税不能照搬国际经验,要根据中国国情,设定一定的免征额。

2011年上海和重庆的房产税试点方案,皆有免征条款:上海本地户籍居民人均60平方米免征,重庆对于新购房100平方米免征。

“根据上海的试点经验,免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于3口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用缴税。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者。

对于免征额和税率,目前官方并未透露出任何信息。当下,大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。

中短期内,房地产税与土地出让金并行不可避免

征收房地产税是世界惯例,这可能是该税种立法最具说服力的理由。

不过,原国家税务总局副局长许善达曾指出,中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。

在土地国有的条件下,我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示,2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元,相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%(土地出让金收入不包括在公共财政收入之内)。

目前业内普遍认为,房地产税取代土地财政是合理的,也是大势所趋,未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入,成为地方政府的收入来源。

房地产税果真能扛起这面大旗吗?

财政部公布数据显示,2014年全国土地出让金收入约40480亿元,超过了4万亿元。如果这4万亿不征土地出让金,而是改征房地产税,也就意味着让买房人来承担这4万亿,能承担得了吗?

以上海为例。据上海市国税局公布的数据,上海2014年房产税收入约99.9亿元,除去商业、办公、酒店等多种物业,试点的住宅房产税只占其中较小的一部分。这个数据是多少呢?上海预算草案报告公布的房产税征收为27.6亿元。另据指数研究院数据,上海市2014年土地出让金征收1766.79亿元。简单计算,房地产税仅占土地出让金的1%,两者差距确实比较大。

“如此情况下,让房地产税去充当土地出让金,地方政府能不能做到我表示怀疑。”刘桓说。

汪德华则认为,如果税制设计上有一定的免征面积,自然是不能指望房地产税能够完全取代土地出让金。

“从根本上说,目前还需明确房地产税的功能定位,功能定位决定税制设计。”汪德华告诉《中国经济周刊》记者,房地产税采取设定一定免征面积的税制设计,比较符合中国国情。这也意味着其功能定位是调节房地产市场。“中短期内,恐怕房地产税与土地出让金并行是不可避免的选择。长期来看,可以考虑将房地产税推行与土地使用权70年到期问题挂钩。在70年期限到期之后,缴纳房地产税就可以永续使用。”

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