货币泛滥下房价与物价背驰现象解析(2)

从可贸易品与非贸易品角度解释高房价与低物价

可贸易品是指国际间可以进行交易的商品和服务；所谓非贸易品，是指不能在两国间进行交易的产品，一般不能位移和运输，只能在国内生产和消费，通常包括建筑业、房地产业和基础设施等，更多的是在服务业中。

我之所以要提这个概念，是因为货币流通往往是受限的，如人民币是由央行发行并主要在中国流通，但可贸易品则可以在全球流通。比如，中国是全球大米的最大消费国，但同时也是最大的进口国，中国农民大量进城务工后，中国的粮价没有因此而大涨，因为大米是可贸易品，只要你有外汇，就可以大量进口，且目前进口价远低于国内价。中国三年自然灾害时之所以饿死那么多人，是因为当年中国缺外汇。但房子是非贸易品，不能移动，当国内货币超发，房价大幅上涨之后，供给却没有相应地像生产家电一样大量增加，故房价很难回落。

这些年来，中国的劳动力价格大幅上升，导致中国部分产业外迁到其他低收入国家，如印度、越南、印尼等，使得中国出口结构中，加工贸易的比例明显下降。所以，货币的供给是当地的，商品的供给是全球的。当中国劳动力价格低廉的时候，大量商品出口美国，美国就指责中国输出通缩。当中国的劳动力价格上升后，曾经是农业大国的中国便大量进口农产品，这就使得中国的CPI很难大涨，因为中国CPI中，农产品的权重占比较高。

不过，CPI中权重偏低的服务价格却在大幅上升，因为很多服务属于非贸易品，或称为限制性贸易品，如保姆的价格这些年大幅上升，而中国又不允许如印度等国的家政服务业向中国大量输出劳务工。因此，更确切地说，中国的通缩是商品通缩，但服务价格，包括各类租金等价格却是在通胀。

2015年我国的CPI为1.4%，今年上半年上涨至2.1%，这还是在统计局把农产品等权重下调后统计的结果。所以，今天这个时候说中国在走向通缩，似乎不是太准确，比较CPI比去年上涨了0.7个百分点。同样道理，中国的房价也不再呈现普涨格局，去年主要是一线城市房价上涨，今年则是一二线城市房价同步上涨，但三四线城市房价没有涨多少。

既然通缩和楼市的牛市都是结构性的，因此，物价与房价的背驰现象也不能一概而论。也就是说，通缩是“不完全通缩”，准确的表达应该是“商品通胀、服务通胀”；同时，房价不败的神话也要打折扣，东北、西北的房价就很疲弱。就像股市一样，普涨型的牛市叫大牛市，结构性牛市则可能是牛市的尾巴。

结构性“房胀”与“物缩”下的投资建议

本来这篇文章写到这里就该结束了，但有读者建议我每次写宏观分析后最好写点对投资或资产配置的建议。因此，我就表达一下“仅供参考，风险自负”的建议。

首先，就物价的走势而言，我觉得，既然普通商品价格在下跌，标志着传统产业正在走向衰落，投资要慎重，但并购重组的机会较大。同时，服务价格在上涨，说明中国经济的亮点在服务消费，文化教育、娱乐体育、医疗卫生、养老保健等服务业的发展空间很大。

其次，目前房产投资是否还是一个好时机？我认为不是。如前所述，2000-2010年这十年间闭着眼睛买房子，收益率都能跑赢M2(增加4.6倍)，过去五年中国房价总体没有跑赢M2(增加100%)，而且，据我们的房地产首席研究员说，唯一跑赢的只有深圳，勉强跑赢的只有厦门。当然，小区块结构性跑赢的总是很多，如苏州的高新园区，保定白洋淀等的涨幅远远超过100%等。但即便是这么差劲的股市，过去五年涨幅超过10倍的股票也为数不少，所以，不管是今天的股市还是今天的楼市，都需要考验你的眼力。

良好的投资时机，应该是选择在房价还在徘徊或刚刚启动的时候，目前投资房地产，这就叫跟风了。对于这样一个流动性起伏极大的市场，对于一个90后购房需求将大幅回落的市场，对于一个要对多套房征收房产税的市场，面对一个老年人纸尿裤的消费量将超过婴儿的人口结构，我们应该关注的不是房地产投资者过去的辉煌业绩，而是未来5-10年的房价溃败模拟图。

第三，在这个货币不断超发、长期超发的时代，通缩也只是阶段性的，不可能神话般地延续下去。即便是今年，黄金、铝、白银、焦煤、棉花、豆粕等不少大宗商品的价格也出现了大小不等的涨幅。未来金融风险的爆发可能性在增加而不是在缩减，全球的债务规模在继续膨胀，迄今没有一个主要经济体已经摆脱了危机。因此，投资应该从避险的角度去考虑，寻找危机发生时可以保值的实物资产。