楼市去库存歼灭战六箭齐发 政府"房产观"需调整(2)

按照常住人口统计，我国2014年城镇化率为54.8%。按照户籍人口统计，2014年城镇化率是35.9%。二者差额就是2.5亿左右农民工。按2013年中国社科院计算，全国平均农业转移人口市民化的人均公共成本为13.1万元。若按照2.5亿农民工来计算，政府公共成本需要支出约32.8万亿元，财政支出负担大。依法、审慎、稳妥推动农村土地制度改革，盘活农村财产权，长远来看既是全面深化改革所必需，也是“农民工买房”从理论变成现实的前提。

住建部咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，首先要完善住房供应体系，包括商品房与保障房及购租供应体系;其次是土地制度，要打破城乡二元化的供地制度。这才是未来应对房地产库存，促进房地产长期稳定健康发展的最好措施。

供给主体之变:从政策购买到房企重组

“租房不如买房”、“不小心成了房东”……从“刚需”的未婚夫妇到开发商和炒房者，长期以来支配我国房地产市场的一系列观念，将在“去库存”歼灭战中改变。

“房地产去库存的路径包括房地产企业并购。通过兼并重组，一部分小型房地产公司或主动与大房企合作，大型房企规模会持续扩大，同时租赁市场将得到发展，非户籍人口扩大公租房租赁需求。”申万宏源李慧勇、李一民认为。

“多买房、少建房”，政府“房产观”也要调整。财政部等5月提出，鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，这部分公共租赁住房纳入住房保障规划。中央城市工作会议也提出，鼓励机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，在扩大租赁供给的同时，有效推动库存去化。

李慧勇、李一民认为，目前政策性适用房主要通过政府划拨土地、减免税费和开发商配建代建政府回购的方式进行。受制于资金和购买规模等问题，政府购买存量商品房筹集政策性住房还未在全国范围推广。预计明年政府收购力度将加大，重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场。“地产库存增幅逐渐减缓至缓慢去化，房地产业行业集中度提高，居民加杠杆，投资增速或在明年迎来拐点。”