一线城市房价越调越涨 楼市调控如何走出迷局(2)

大城市房价较快上涨，一方面是城镇化快速推进，城市刚性住房需求快速增加的原因；另一方面，是货币和信贷较为宽松，利率下调，而实体经济回升缓慢，大量信贷流向了房地产市场。同时，地方土地财政的现实体制导致卖地冲动较大。由于土地供给相对不足，而需求十分旺盛，地价大幅上升，又影响了人们对房价上涨的预期，使供求矛盾进一步加剧。

当然，一线和二线城市供求矛盾突出、房价快速上涨与公共服务资源配置不均等也有直接关系。大城市产业聚集度高，就业机会多，教育医疗资源好，居民可以分享的公共服务更多，从而形成了人口的更快速聚集，刚性住房需求自然会快速增长。而住房供给又不能及时跟上，就加剧了供求矛盾，造成房价的较快上涨。

记者：楼市分化的另一边是三、四线城市市场萎靡，像温州、鄂尔多斯等城市过去几年也经历了房价暴涨，今年却出现了房价回落甚至“弃房”现象，怎么看待这些地区的房地产泡沫问题？

任兴洲：房地产开发也必须遵循市场规律。一些城市出现上述问题，根本原因是违背了规律，住房供给已经严重超出了有效需求。前些年房价大幅上涨主要靠投机性需求支撑，泡沫在不断积累。当供给明显大于求，特别是当地实体经济回落，资金出现紧张时，往往就是泡沫破裂的时候。有些人口只有100多万的城市，近年房屋竣工量却接近甚至超过北京的供给量，市场如何消化呢？

现在不少三、四线城市也面临较多纠结。一方面住房销售缓慢，去库存压力很大；另一方面由于经济社会发展和基础设施建设需要土地财政来平衡，政府仍需不断地向市场出售土地，进而会带来更多的住房供给，加剧供过于求的趋势。实际上，越是当房地产供求平衡或供大于求时，房地产泡沫危机产生的概率越大，进而极易引发金融风险。

需要强调的是，房地产市场发展与产业发展密切相关，没有产业支撑就留不住就业人口，就缺乏刚性需求。脱离本地产业发展与人口聚集程度的房地产开发，不顾客观实际的人为“造城”，必然加大泡沫风险。

楼市调控如何完善？

调控政策更有针对性、更精细化的同时，深化体制改革，建立楼市调控的长效机制

记者：从统计局最新数据看，市场分化仍在加剧。9月，一线城市房价同比涨幅均超两成，不少城市完成今年的房价调控目标非常困难，而另一面，温州房价仍在“跌跌”不休。面对这种情况，房地产调控政策应该有哪些调整？

任兴洲：随着房地产市场分化趋势的显现，各地市场主要矛盾已不尽相同，因此房地产调控也需要不断完善，全国“一刀切”的政策应减少。在控制投机性需求，满足合理住房需求的统一调控总基调下，不同城市的调控政策需要更有针对性，更精细化。

目前调控的重点应是那些市场需求量大，房价上涨较快，且有投机需求伺机而动的一线城市和部分二线城市。

从供给管理看，一是要加大住宅土地供给。目前一线城市“地王”频出，楼面价格屡创新高，造成了社会恐慌情绪。楼市上涨预期越强烈，大家越抢房子，购房年龄越年轻化，这种对未来需求的透支将使本已紧张的供求关系雪上加霜。因此，在加大土地供给的同时，要调整土地供给结构，提高住宅土地供应的占比，促使地价涨幅回落，稳定开发企业及百姓的房价上涨预期。二是要继续加强保障房建设，使保障性住房与住房市场有机结合，解决低收入家庭因房价过快上涨而无法购房的居住难题。

从需求管理看，一是要加快超大城市和特大城市中心城区功能的疏解。尽快引导部分产业向周边的卫星城镇转移，从而带动就业人口转移，减缓城市住房需求压力，同时促进公共服务资源的均衡配置。二是应实施中性的住房金融政策，给市场一个稳定的住房金融政策预期。从各类政策效果来看，信贷政策对居民购房具有直接的、较强的影响力，因此，稳定住房金融政策是保持楼市稳定的重要因素。三是尽早扩大个人住房房产税改革试点范围。

房产税出台不可能包治房地产市场的所有问题，但它可以使住房购买、出让、交易、持有环节的税收结构更加合理和平衡，对于投机性需求也将具有一定的遏制作用。进一步扩大试点，应该选择在那些住房市场问题比较突出、房价上涨比较快的一线和二线城市尽早推开。

房地产市场受到诸多因素的影响，要走出楼市迷局，就要建立楼市调控的长效机制，就要依靠深化体制改革，完善相关政策。例如促进金融、信贷政策的完善、城市化进程的合理推进和城市功能的合理配置、实现公共服务的均等化，促进土地出让制度、户籍制度以及财税体制的改革。