地价猛涨房企融资创十年新高 警惕资金沉淀风险(2)

朱一鸣指出，从房企融资方式则可看出融资难易。银行贷款作为融资成本较为低廉的融资渠道，是企业的主要融资方式。但在调控背景下，银行借贷难度不断增加，但从近日来看，银行借贷比例不断攀升。其中，5月10日，金科集团发布公告称，其控股子公司与中信银行、昆仑信托共同签订《银团贷款合同》，贷款16亿元，其中中信银行提供8亿元贷款，昆仑信托提供8亿元贷款。5月15日，雅居乐地产通过银团贷款43.68亿港元(约合5.63亿美元)，期限为三年，并已经得到七家银行的参与。

此外，在看到了万科、金地H股上市的利好后，内地房企趋之若鹜，积极寻求海外上市。绿地借壳盛高置地正式落地，进一步提高了企业寻求香港上市的渴望，更多的房企也加入到申请行列中，广东龙光地产、重庆协信集团、五洲国际、金辉中国、金山地产、毅德地产等6家内地房企已经提交材料排队上市，争取境外融资。

中原地产市场总监张大伟对此指出，尽管房企资金压力有所减缓，短期偿债压力较小。但长期来看，由于过多资金沉淀于土地，一旦出现货币政策收紧的预期，房企将面临较大还款风险。因此，应警惕房企借贷债务还款集中带来的资金风险。

怪圈

地方政府深陷“土地财政”

“从提高土地出让起拍价也可以看出地方财政资金的窘迫。”赵路兴表示，在我国财政体制未能改变的情况下，多地地方政府仍寄希望于以“土地财政”缓解地方财政压力，促使土地价格上涨。

继2011年普查公布全国地方政府性债务后，审计署在2012年11月至2013年2月期间又对36个地方政府本级2011年以来政府性债务情况进行了抽查，日前公布的审计结果显示，截至2012年底，36个地方政府本级政府性债务余额达到38475 .81亿元，比2010年增加4409 .81亿元，增长12.94%。

值得注意的是，多个城市以土地出让收入为偿债来源的债务余额增长，但土地出让收入增幅下降，偿债压力加大。2012年，4个省本级、17个省会城市本级以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍，呈现资不抵债。

此外，从5月份财政收入报告来看，5月全国公共财政收入12749亿元，比去年同月增加744亿元，增长6.2%。其中，中央财政收入7170亿元，同比增长2.6%；地方财政收入(本级)5579亿元，同比增长11.3%。而地方财政上涨最大因素便是受上个月房地产市场成交额大幅增加带动。契税方面收入315亿元，同比增长40%，土地增值税收入276亿元，同比增长27.4%。

因此，在国内经济增长仍然较缓的背景下，债务高企的地方政府仍需依靠土地出让收入。而土地出让收入则决定于土地出让的价格，土地出让价格又决定于房地产市场冷热，也正是由于以上种种关系，债务压力、房地产市场、土地市场、地价、房价一系列问题形成了难解的“怪圈”。

对此，赵路兴表示，应尽快进行财政体制改革，完善税制税种，建立房产税、物业税等持有环节税费，只有有了长期税收来源，才能降低地方政府一次性出让土地或提价的积极性，降低对“土地财政”的依赖。