以价换量 成都高端住宅将成楼市价格博弈主战场

调控背景下，囤地捂盘模式已经过时了。房地产进入下半场之后，只有那些资金快速周转、不囤地、不捂盘的企业才有可能胜出。

中国银行3月28日发布的二季度经济金融展望报告认为，一季度房价远未到合理水平，政策调控不应半途而废。3月中旬，蓝光、中海、龙湖率先推动成都高端住宅向合理价格回归，推出每平米万元以下的触底房源。与此同时，绿地集团加大对锦天府的推盘力度，华侨城全面启动天鹅堡，这一批新晋的高端楼盘备受业界关注。

成都楼市的刚需“小阳春”连续爆发近两个月后，开发商似乎从中悟得了“以价换量”的快销真谛。在刚需释放完毕后，开发商及时调整“枪口”瞄准改善型需求。4月，成都高端住宅将成为新一轮价格博弈的主战场。

高端房就像是优质女“平和”一些更抢手

若是让时间倒退到调控前1年，楼市的高端项目像是皇帝的女儿不愁嫁，唯恐说起降价，便像是上海小妮子下嫁般扭捏难堪。可转瞬间，高高在上的小女孩在无限优越感中错过了最佳待嫁时光，圣女成了熟女，即使电影“我愿意”里设计公司的白骨精唐微微，最终也走上网络征婚的平民相亲之路。

高端房就像是优质女，适时表现出“平和”，少一些强势，青睐更多。蓝光地产旗下公馆1881、云鼎、观岭等多个高端华宅推出“春交会特惠提前抢”，观岭尾盘特惠，买独栋送公寓，最高优惠350万；公馆1881以8800元/平米的均价发售，不足一月热销90%，乘胜加推188-197㎡平层大宅。

与公馆1881同区域的城南高端楼盘誉峰、中海城南一号、龙湖世纪等，也不约而同地表现出识时务的诚恳态度。据业内人士透露，当年以20000元/平米均价刷新了成都住宅房价新高的誉峰，在3月末推出14000元/平米起的特价限量房源；中海城南一号新批次房源（195平米户型）打出9988元/平方米的起价，业内人惊呼“简直像白送”，而调价后的中海城南1号仅3月24日当天大卖189套，回款5.1亿，成为成都豪宅销量之王；龙湖世纪8折开卖，清水实得单价仅8000多元/平米，令不少收到促销短信的朋友瞠目结舌。中粮祥云国际社区是中粮集团重点打造的高品质社区，在一期成交均价在11000元/平方米的情况下，推出7号楼超低价精品房，总共116套房源，单价低至6800元/平米起，直降4200元/平米……

记者观察这些高端楼盘有一个共同特点：曾经都有过每平方米上万元的销售纪录，而如今临近清盘尾声，纷纷褪去华丽丽的“精装”，朴实地“清水”销售，价格也变得亲民平和。这样主动“示好”的结果也同样赢得“受宠若惊”的改善型购房者给力买单，甚至吸引部分存有保值或投机心态的老业主再次出手。

高端房就像是优质女一不小心被“剩下”

优质女被剩下，包括主动剩下和被动剩下，高端房亦如此。所谓“主动剩下”，大都来自主观原因。这部分优质女宁愿高傲到发霉，也不愿卑微地恋爱，而高端房宁愿高傲到冻结销售，也始终拒绝降价促销。这些主动剩下的高端房又分为两类，一类属于物有所值，有资本等待有实力的买家。例如，处于城市中心的朗御项目，紧邻府南河，享受春熙路繁华商圈辐射，均价20000元/平方米，入市3年仍剩百余套；雍锦汇在售1号楼220平米的3居室精装房，均价17800元/平米，无其他优惠，开盘1年多走量不到20套……这些项目有很多共同点：地处老城中心或核心商圈地段，买地和造房成本都相当昂贵；项目开发东家为外企或港资，资金雄厚尚无缺钱之忧。三是项目定价基本符合本身价值，降价空间不大。还有一类“主动剩下”的高端楼盘则属于自恃过高，眼光过于挑剔类。例如望江公园望江楼正对面的朗基望今缘，攀居成都住宅市场第一位的高价让人望而止步，30000元/平米的所有房源抵押在案，“高”处不胜寒……

所谓被动剩下，除了主观原因，还有诸多客观因素所致。例如金悦湾、保利康桥、棕榈泉等项目价格岿然不动，销售已基本被市场冻结，她们被“剩下”的最大原因来自政策环境，调控清除房地产投资投机者的同时，也误伤了部分改善型购房者，消费者对房价下行的预期及浓厚的观望情绪封锁了成交。然而“没有卖不出去的房子，只有卖不出的价格”，记者认为，这些高端项目只是暂时“被剩下”，实际上并不缺乏市场购买力，而在于如何释放这波真实存在的改善型需求。根据以往的历史经验和市场规律，当第一批地产项目通过调价成功“跑路”后，必将出现第二批、第三批跟风者来分羹市场异动的份额，进而引发一轮规模宏大战况激烈的房价大战。

嫁掉高端房以价换量，赢取周转嫁妆

万科总裁郁亮认为：调控背景下，囤地捂盘模式已经过时了。不管过去从事什么类型的（包括做高端为主的）开发商，目前都在强调快速周转。“房地产进入下半场之后，只有那些资金快速周转、不囤地、不捂盘的企业才有可能胜出。”事实上，提高周转率已经成为房企明哲保身的救命稻草。龙湖地产董事长吴亚军也多次表示，高周转是龙湖未来持续的策略。

“去年高端楼盘普遍价格高企，销售业绩惨淡收场，今年高端楼盘存量增加，严峻的市场形势迫使高端楼盘像刚需楼盘一样以价换量。”成都某高端楼盘的营销经理告诉记者，高端楼盘的竞争日趋白热化。

房地产上行期，高端楼盘最想嫁给“高富帅”，她们瞄准的对象是生活在金字塔尖的精英人士。然而，精英们往往都很精明，他们不仅看懂政策趋势，也懂得分散投资，不单纯依靠投资房地产保值增值。而如今曲高和寡的情况下，高端楼盘只有放下架子和价格，退而求其次，抓住较塔尖人群更广大的中间人群，嫁不进豪门，小资也不错。