成都楼市三大难题待破 下半年房价下滑在所难免

难题一、上半年，成都主城区住宅存量为33082套，存量房源为324.8平方米，足以让成都主城区消化近8个月。

难题二、限购延伸到二三线城市后，开发商向成都郊区或我省二级城市要销量的梦可能破灭。

难题三、银根紧缩，存款准备金率一年之内不断上调，不但买房的人从银行贷款越来越难，开发商也将面临在国内发债融资难的挑战。

日前，相关机构发布的统计数据显示，7月初，全国11座重点城市的商品房库存总量已超过60万套，这11座城市商品房的平均存销比达到18.7，逼近2008年18.9的历史高点。而据四川中原地产调查显示，今年上半年，成都主城区仅住宅存量就高达33082套，面积为324.8万平方米。保守估计，下半年，成都主城区将推出的新盘或新推批次项目则高达70个以上，其中不乏重量级项目。

面对成都主城区不断刷新的楼市存量；面对“新国五条”；面对中央对楼市调控政策不动摇的决心……无不拷问着成都楼市的走势。分析人士指出，下半年，我们将不得不面对着这样一个事实：成都楼市竞争空前激烈，房价松动在所难免。

新房源剧增存量房如何消化？

根据四川中原的调查数据显示：2011年上半年，成都主城区住宅存量为33082套，存量房源为324.8平方米。要知道，目前，成都主城区单月销量才4500套左右，这就标志着，这个存量数据，足以让成都主城区消化近8个月。更值得一提的是，根据四川中原统计，今年下半年，成都主城区包括阳光100米娅中心、保利蝴蝶公馆、万科五龙山、九龙仓御园、绿地世纪城等70个重大项目，都将推出新盘或新批次。更值得关注的是，由于受政策调控，今年上半年，不少准备开盘的项目，都延缓了开盘时间。在面对不断加码的楼市政策下，再也耗不下去了，纷纷计划在今年下半年开盘。根据四川中原调查显示，仅7月18日至7月24日，短短一周时间，成都主城区就有8个住宅项目开盘，这8个项目新增房源量就高达2265套，供应面积为27.76万平方米。供应套数与供应面积较上周分别增加14.5%和34.7%。而据记者了解到，进入7月后，成都主城区单周新增住宅面积，基本上都高于20万平方米，而市场消化还不到一半。这样看来，成都市主城区住宅存量纪录，还将被不断刷新。

我国各大城市楼市库存情况

在楼市调控下，各大城市库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。广发证券研报统计，7月初，11大重点城市存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。而据相关院数据，截至6月底，北京、上海、广州、深圳商品房的可售面积分别需要16、10、7和12个月才能消化，而一般情况下，4—6月的去库存时间才较合理。

限购范围扩大开发商去哪里要销量？

一方面，成都楼市销售形势并不乐观，存量房逐月攀升，主城区住宅存量面积持续增多，另一方面，面对在限购、限贷、贷款额度减少等调控措施的影响下，成都主城区商品住宅市场，依然观望情绪严重，市场持续低迷。此前，由于成都限购剑指主城区，成都郊区及我省二级城市，因不受限购，成为开发商楼市突围的又一主战场。今年，除了广大一线品牌开发商向成都郊区以及我省二级城市一路高歌猛进外，我省本土房地产企业也不甘示弱，纷纷采取立足成都主城区，辐射成都郊区或我省二级城市的策略。正是在这样的背景下，一些品牌开发商，尤其是上市公司，他们在郊区的楼盘销量不断发力，从而拉动了公司的业绩和销售额。如今，一旦限购延伸到二三线城市，这就标志着开发商向二三线城市要销量的现实，可能就成为水中月，镜中花了。

另外，此前，不少开发商都把“走量”寄予在下半年，一些开发商甚至误以为，中央对楼市政策的调控只不过是暂时的，梦想下半年政策调控会放松，会让自己走出销售困境。在此期间，民间甚至传言，个别城市对楼市调控将会松缓。谣言总是止于智者。让这些开发商没想到的是，在日前公布的“新国五条”中，中央政府不仅继续重申调控不放松，还表示将“限购”延伸到部分二三线城市。政策压顶，除部分品牌房企坚持以稳求胜外，更多的开发商已经明显感受到了存货带来的压力。业内人士认为，在受困于资金链短缺、市场存货增加的同时，开发商还不得不面对下半年供应激增的新难题，降价销售、减少拿地、持有现金或将成为不少房企下半年明智的选择。

银根紧缩开发商流动资金哪里来？

何况，从楼市当前的供需情况来看，下半年仍将有不少新房源入市，整体市场供求关系仍然处于紧张状态，开发商的压力可谓有增无减。为抑制通胀，央行年内连续上调金融机构存款准备金率。截至目前，各大型金融机构的存款准备金率已上调至21.5%的历史高位，而且，还不排除进一步上调存款准备金率。在此背景下，金融信贷趋紧已经使得部分城市出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。分析人士据此指出，尽管不少房地产开发商通过去年的火爆销售积累了大量资金，但随着今后楼市销量停滞，以及流动性资金逐渐收紧，下半年开发商或将面临在国内发债融资难的挑战。

下半年成都楼市或迎来“量升价松”？

四川中原高级分析师周觅分析认为，目前政策面偏紧、资金面也已不如前期宽裕，融资渠道又被严格限制。另一方面，随着未来推盘量的增加，以及政策不断加码，开发商将只能选择销售为先的策略，加速回款以确保公司正常运转的发展。“下半年的楼市，可以说将迎来量升价松格局”一不愿透露姓名的开发商分析说，随着成都新盘或新批次房源量增多，存货堆积，将是摆在开发商面前一道挥之不去的难题。因此，即使近期房价显示出短暂的反弹，但由于后续存量巨大，地产商捂盘惜售的可能性很小，激烈的市场竞争难以回避，必然成为撬动房价松动的一个有力杠杆。分析人士指出，成都房价下滑在所难免，但由于成都房价总体不是很高，因此不会出现大起大落现象，估计下滑幅度在5%至10%左右。