成都二手房市场价格现松动 议价空间继续拉升

从今年1月“国八条”的重磅出击以来，楼市调控政策不断加强。准备金率不断上调，年内已加息三次，银行信贷缩进，贷款越来越难。一系列宏观背景之下，成都的二手房市场渐冷，成交量持续低迷。不管是房东还是经纪公司，纷纷转售为租，而部分中小型经纪公司将可能被市场淘汰出局。

议价空间拉升 业主坐不住了

据公开数据显示，2011年上半年成都二手房住宅成交量为14937套，减少了5012套，同比去年下跌25.14%。从成都市主城区二手住宅成交量走势整体来看，自2010年12月成交量创下成交套数为7805套的历史新高之后，成交量逐月萎缩，2011年6月成交套数为2356套，仅为2010年12月成交总套数的30%。随之一起下跌的还有上半年成都二手房供应量。根公开数据显示，2011年6月的挂牌均价为9522元/平米。虽然环比5月，挂牌价有着一定的上升，但与此同时，记者发现近几月业主报价和实际成交价却有着一定的差异。某中介公司置业顾问告诉记者，现在有了更多的议价空间，业主坐地抬价的状况没有了。

记者了解到，门店挂牌价和实际成交价格有3%-5%的差异，多数业主在面对诚心买家时选择了让步降价促销的做法。

不可否认，政策的连续出台，确实带给了成都二手房市场不小的压力。调控政策的落地，将投资性需求者挤出了二手房市场，加息、首付比例提高、贷款难等问题，又让刚需购房者观望情绪更浓。“现在虽然带看顾客变少，但来的买家成交几率都比较高。”在华润二十四城旁，大业兴经纪公司一位置业顾问告诉记者，投资客由于政策原因，减少了对不动产的持有，投资客来看房的少了。市场成交量的低迷，加上购房者的观望，使得急于套现的业主选择了降低心理价位的方式促进成交，而另一部分业主干脆转售为租，待市场行情回暖。这些因素也造成了市场供应量的大幅下降。

贷款难 买卖成交遇阻

目前成都二手房市场压力巨大，贷款难则是成交受阻的原因之一。近日记者走访了红星路的四家国有银行，对于二手房贷款问题，纷纷表示“难”。农业银行表示基本已经停止二手房贷款，中行同样称本季度贷款额度已经用完，而工行与建行的贷款利率分别上调了10%与5%，且首付须5成以上。而且放款缓慢，大多数放款时间超过需要4-5个月，甚至超过半年还没放款的也不在少数。有银行工作人员告诉记者，现在就算有额度，一般也贷给中小企业了，不会放贷给个人。另外出于控制风险需求，银行也对二手房贷款要求严格，1997年以前的房子已经停止放款。某经纪公司置业顾问告诉记者，虽然公司与多个银行都有合作关系，但目前只有邮政银行还有贷款额度，审核更是相当严格。在调控政策之下的二手房交易，购买者多为首次置业或改善性置业者，支付途径自然多是依靠贷款。因此信贷紧缩对于二手房市场冲击非常大。

目前成都近郊地区的新商品房价定价，相对于挂牌价微上涨的二手住宅，更符合购房者意愿。而开发商面临资金、业绩等压力被迫放量，价格上也有让利。蓝光7月高调喊出让利口号，原本拟定价为10000元/平方米的蓝光·蓝光•金楠府目前只售7000多元/平方米，变相降幅高达3000元/平方米。

生意少 小中介关店歇业

面对成交的低迷，中介置业顾问也难于忍耐。在建设路某中介公司上班的小彭说：“现在比起去年年底真的是天差地别，现在我1个月能卖出去1套都了不起了。”小彭告诉记者，虽然从去年他到这家公司以来，工资底薪是涨了300块，但是月收入却下降了近一半，“过去平均月收入有4000出头，现在到手的只有将近2000。”不仅是工资下滑，人员流动也非常大，小彭说他们现在的团队几乎都是老人，新人一般来了2个月就走了。

记者走访了建设路周边发现，一些私人的中介虽然还挂着牌子，但是店铺已经变为了杂货铺。店主王先生说：“现在生意太秋了，简直做不起走。前些年还赚了点钱，幸好铺子是我自己的，成本没那么高。”王先生还告诉记者，以前这条街紧挨着几家都是他这种私人中介铺子，现在已经有1家关门了，另外1家也生意冷清，勉强靠租单维持经营。

拼经验 大公司逆势扩张

相对于中小中介的纷纷撤离，大中型中介公司则表现出了截然不同的态度。虽然二手房市场遇冷，但同时也给品牌经纪公司带来一个机会。

日前，成都房地产二手房中介最大的本土企业"伊诚地产"（原名：伊甸城）正式收购重庆互邦地产旗下18家直营店，成都本土中介正式进军重庆市场，成为首支“走出去”的川军。除了走出四川，伊诚地产对成都市场依然重视，表示将加大对进入成都优质地段投入，再开新门店。

除品牌中介公司逆市扩张之外，大多中介公司也都通过调整经营重点、改变经营模式等措施来面对今年的二手房市场。除了住宅租售，也积极参与了办公楼、商铺、工业厂房等。据满堂红置业顾问介绍，目前三环外一品天下附近的写字楼价格都可达到50元/平方米，工商铺出租带来的收益为公司业绩贡献颇多。

除此之外，通过中介新盘分销的形式完成客户积累也是许多开发商尝试的手段。业内分析认为，一二手联动将成为未来一段时间楼盘推售的有效手段。据富房不动产公司数据，目前公司参与分销的新盘较多，其中包括林溪美城、格凌兰、草堂铭城、神仙树 3号、合力达楠木林、峨眉半山七里坪、成都雅居乐花园 等。中海社区的某中介公司表示，不仅是公寓，别墅现在也同样参与分销模式，他们为其提供客户资源，再获得0.5%-1%的收入。7月初，满堂红置业有限公司也与开发商隆鑫进行合作销售的一手住宅项目隆鑫九熙。

记者手记

“卖房难，贷款难，中介生意难做”——这是整个市场大势下呈现的供需紧张态势。由于准备金率持续上扬，买卖双方的价格博弈还将会愈演愈烈，但从近期各方市场公布的数据来看，二手房市场的价格松动已成必然，房地产行业“弱肉强食”的局面正在上演。

对于后市，有人忧虑，自然有人欢喜，谁能笑到最后，谁才是胜者。投资客抛低售价和转售为租，就好像拉开了市场下跌的“口子”，随着“口子”越来越大，降价幅度和租赁寻求在所难免。同时，银行也在这轮调控中收紧了手脚，从贷款渠道上对二手楼市加以遏制，势必造成一大批中小中介结构的集体“沦陷”。从另一方面看，自然是给予了以伊诚、21世纪为首的大中型中介公司更多的拓展机会，为他们争取到了进一步扩大市场的份额。