赖瀚林:成都楼市限购下政策“挤压效应”凸显

自1月26日“新国八条’颁布后 ，京沪深等一线城市限购令细则相继出台，二线城市纷纷跟进； 2月15日住建部初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单，同日，成都出台限购细则，对成都主城区实行购房限制，在限购细则落地前，成都爆发成交量井喷现象，这与细则落地后成交量暴跌形成鲜明反差，调控效应明显。2月16日，北京出台史上最严厉限购令，外地人购房须提供5年以上社保和纳税证明，有网友调侃，幸亏还没有限婚，要不以后不能跨区结婚了。截止到3月4日，全国巳有26个城市实施了新国八条规定的限购细则，未来房地产调控政策将进一步细化，楼市限购有向三四线城市蔓延的趋势。

由于房价上涨问题突出，危及经济与民生，虽然2010年中央出台了系列调控举措，但并未能有效遏止房价的过快上涨，在民意面前，调控政策频现“空调”尴尬。温总理多次表示，对于抑制高房价，中央还有信心。在此背景下，以“新国八条”为始的楼市第三次调控严厉登场，显出中央对抑制高房价与严控楼市的决心。从全国来看，限购推行两周，房地产市场的购房需求应声而退，一线城市成交量跌至历史最低，大多数二线城市也连创新低。很显然，在两会即将召开之际，中央决策层不希望房价成为与会代表们热烈讨论的话题。现在，限购政策的调控效应，似乎巳集中显现，一线城市房价平稳，成交量暴跌，二三线城市观望渐浓，成交滞缓。但在市场波澜不惊的平静的水下，却暗流涌动。从调控的效果来看，楼市限购下的政策挤压效应巳经凸显。

第一种是区域需求的挤压效应。一方面，表现在：一线城市的投资资金向二三线城市转移，即购房资金从高压区向低压处挤压流动。

整体来看，限购的主要目的，是为了通过抑制投机性而“控量保价”，即控制需求（上涨），保护房价（平稳）。现在看来，效果基本巳经达到。地球人都知道，中国楼市房价上涨过快的原因，不是真的因为刚需很庞大，而是因为投资需求很庞大。国内合法和安全的投资渠道太少了，使得相对安全的房地产市场成为许多有钱人的资金避风港。由于一线城市调控趋严，在政策逼迫下大量的投资需求被打压下去，造成大量涌向房地产市场的资金被迫闲置，那这部分被挤压出来的资金会往哪里去？根据水往低处流的自然规律，自然是涌向二三线城市，因此这是二三线城市在新政下所面临的新的市场机遇。其实从2010年4月份调控以来，一线城市的投资需求就开始了下乡运动。为何大多数二三城市的楼市房价屡屡在调控面前不降反涨？就是这个原因。目前来看，以成都、长沙、西安、南京、长沙等为首的二线城市是一线投资客主要看好的区域。