3月成都二手房交易反超新房 刚需市场有潜力(2)

刚需市场有潜力

日前，成都市房管局公布了“2013年度我市新建商品住房价格控制目标的通知”，除了提出对住房价格控制目标外，还要求“切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求。”在业内人士看来，从过去十年楼市调控历程来看，“扶持自主，打击投机”的目标一直没有变化。成都此次再提“增加中小套型普通商品住房供应”符合国家的楼市调控目标，这也被解读为将来市场上将有更多中小户型的供应，刚需作为合理需求仍受到国家支持。在四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东看来，在多次楼市调控中，刚需 一直是受到保护的。在更加贴近市场的开发商看来，刚需产品的政策风险和市场风险均更小，这也是开发商乐于开发中小户型的原因。一方面，由于刚需产品通常不在限购范围内，因此受到限制较小，也是国家鼓励和扶持的产品；另一方面，刚需产品总价相对低，容易进行高周转，能买得起的人更多，并且首次置业者仍是市场主流购房人群，抢占刚需就能占领市场份额。据正合报告统计，今年成都楼市新增供应项目将以首次置业，以及首次改善性为主，而这部分市场的需求也十分明显，甚至部分首置类项目可能出现供不应求的局面。高端市场，由于在定位上就决定了其不能走“高周转”道路，因此楼市调控进一步深入的情况下，2013年楼市销售将是刚需占据主导。

商业物业开始活跃

受“国五条”的影响，部分原先准备投资住房的购房者，现在都已经开始观望。“如果以后出售收取20%的个税，那投资住房的获利空间就太小了。”一位在龙湖时代天街购买商铺的购房者告诉记者。日前，蓝光、华润、龙湖等品牌房企，纷纷集中推出商业项目，并取得了良好的销售业绩。蓝光空港国际城（韩国城）、蓝光锦绣城和COCO系列社区商铺商业集中推出；成都华润也以华润熙悦广场、华润广场等商业项目抢占市场；保利地产则成立了保利商会，主推包括保利旗下商铺物业以及写字楼在内的商业项目；龙湖主打产品“天街”系龙湖金楠天街，再次成为市场关注的热点。其实，去年依靠“天街系列”就大获全胜，仅在西南区域，2013年龙湖就揽金120.29亿元。在业内人士看来，投资渠道受限，住宅市场遭遇严厉调控都是商业物业走俏的原因，一些人气旺盛的社区商业正受到越来越多人的追捧。比如，和黄南城都汇新街里从最初的单价4万到最贵的铺王单价超过10万，折射出的是投资者对商铺的热烈追捧。不过写字楼方面，由于存量巨大，今年的写字楼市场正呈现两极分化现象。一些地段好，硬件、软件过硬的项目在市场上受到追捧，一些产品和地段不具备竞争力的项目则销售困难。因此，对于投资写字楼的购房者来说，看准合适的项目仍然可以下手。

华西都市报记者邹宇

高端市场产品稀缺决定价值高端置业一步到位

昨日，华西都市报记者走访了成都市内几个高端楼盘售楼部，虽然前来咨询的人比刚需楼盘少了很多，但是有效下单客户并不少。业内人士认为，受政策影响，投资性高端住宅受到一定影响，而居住性的高端住宅影响并不明显，高端住宅购房人群将改变了以往逐步改善居住的思维，更愿意一步到位，直接购买高端楼盘。

高端住宅市场空间大

“虽然现在政策对我们购房有一定影响，但是还不算明显。”昨日下午，市民刘先生在绿地锦天府看了样板房。刘先生说，高端购房人群，看重的是环境、配套和产品品质。华西都市报记者从绿地锦天府、铂雅苑、天誉、华润·金悦湾等高端住宅楼盘售楼部了解到，虽然3月高端住宅产品在市场上的声音不大，但是不少高端楼盘的销售情况也还不错。一名购买了锦天府的购房者说，不管市场如何变化，买得起的人肯定会买，产品品质决定高端人群的购买力。业内人士认为，大量精英人士进入成都，他们的进入将极大带动成都高端住宅市场的发展，绿地·锦天府、合景·誉峰、天誉、仁恒滨河湾、华润·金悦湾、富力丽思国际公馆、西派国际等以精装、高端、大户型为特点的精装豪装产品系十分丰富。

高端住宅或迎来新契机

在政策的不断挤压之下，投资炒房、盲目购房的时代已经过去，购房人开始越来越理性，对于产品本身的关注也在不断加大，一些盲目开发的住宅终将被时代所淘汰。华西都市报记者在采访中发现，现在不少高端人群已将终极置业计划提前，他们对高端住宅产品的要求也更为细致、苛刻，除了产品质量、环境等因素外，配套、交通便利等以往不太看重的条件，现在对购房者而言也变得十分重要了。在这样的变化下，高端住宅产品开发商将更注重产品的研发及产品品质的提升，才能在理性的市场之下把握契机，跑赢市场。无论业内人士还是购房者，都认为投资性高端住宅产品的需求将得到一定程度的抑制。而真正高端住宅的刚需产品却受影响不大，高端产品的稀缺性是决定价值的关键。人们将一改以往逐步改善的定式思维，有一定经济基础的人会考虑一步到位，终极置业的计划将被提前。一些产品过硬的高端住宅及本身便为稀缺产品的别墅，将迎来新的契机。

华西都市报记者姚长寿