上海新政细则渐行渐近 免税房纷纷提价5％至10％

国五条细则民间版本纷传。据称，上海最快出台新政细则的时间节点可能在本月下旬至月底。业界人士认为，上海的细则严厉程度有可能超出市场预期。

离新“国五条”出台已有三周，上海二手房市场的火爆开始回落，但依然维持一定的活跃度，仍有不少客户打算抓紧时间签约过户。而一些“免税房”的卖家则纷纷提价，买卖双方巨大的心理落差恐使细则执行后的二手房市场迅速降温。市场人士普遍认为，一旦新政实施，二手楼市首当其冲。

什么是“免税房”？

之前，晨报《楼经》曾介绍过市场上一些由中介包装的“免税房”，新政当下，有不少客户为了规避政策风险，降低购房成本，纷纷把目光转向目前政策中的“免税房”。其实从严格意义上说，真正的“免税房”应该不单指免征个税。

按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。同时满5年的普通住宅，也可以免征营业税；属家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契税减半的优惠。真正的“免税房”，即指符合上述条件的二手房源。

“免税房”并非单指免征个税

[案例]

以一套100平方米的普通住宅为例，购入价为100万元（含其他成本），出售价为200万元。如果是免税房，基本上可以免营业税和个税，契税税率也只有1.5%；若不符合所有免税条件，不满5年，营业税要按全额5.55%纳税；不是唯一，要按差额的20%缴纳个人所得税；不是普通住宅，买家要按全额的3%缴纳契税。按现行政策计算税费如下：

（单位：元）

营业税个税契税合计

免税房0 0 30000 30000

非免税房111000 160000 60000 331000

[分析]

从上述计算可以看出，同样一套房源，非“免税房”比“免税房”需多缴纳30余万元的税费，免税房的税费总额只有一个零头。而这部分税费往往会被房东转稼至买家身上，如果税费较低，在相同的价格条件下，可以降低不少购房成本。

购“免税房”注意啥？

当下各种渠道的“免税房”宣传非常多，在这里建议购房者理性甄别，针对以往在“免税房”上出现的一些的问题，建议购房者注意以下几点：

-可要求卖家提供购房合同，确认房源的确是5年前购入的；

-事先进行核实。尤其是对于多人名下的房产，需要逐一核实是否唯一，只要有一人不符合都不能免个税。

-不能盲目违规避税费，通过做低房价避税的办法或许能够规避一部分税费，但也会为将来埋下一定隐患。

-在决定购房签约时，对于补充条款要尽量详细约定，约定防止房东“跳价”的违约条款，并预防由于政策变化所带来的风险。