2012楼市三大比喻:看病吃药 拔河比赛 面粉面包(2)

6月12日，发改委在其网站发表声明，称该委最近没有人接受过某报的采访，有关报道纯属捏造。

6月14日，中国银监会也在其网站发表声明，称6月8日发布的《商业银行资本管理办法（试行）》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整。近日，媒体的报道纯属误解。

时值岁末，关于房地产调控走向的种种猜测再次响起。从房价平稳回落时的“坚持房地产调控不放松”，到而今房价重现抬头迹象时的“加强房地产调控”。2010年开启的这一轮房地产调控，运行3年仍未有停止的迹象。在房地产调控继续发力的第4年，调控政策究竟何去何从备受关注，而“房产税”和“保障房”无疑是房地产后调控时代的两个关键词。

近日召开的中央政治局会议上，敲定了2013年加强房地产市场调控和住房保障工作。

虽然，并没有明确明年房地产调控所采用的手段，限购等短期政策何去何从，房产税等长效措施如何推进等，都暂无过多表述。但此次政治局会议第一次提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，预示着明年房地产调控基本没有放松可能。另外，保障房建设与供应，明年仍将会是高峰期。在保障性住房入市后的监管以及分配，可能在新一届政府的推动下，更加严格与高效。

其实，在十八大的记者招待会上，就已经透露出2013年楼市调控的方向。“房地产市场调控政策现在还没想放松。”住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新在十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上如是表示。这一表态，为十八大之后楼市走向定下了继续调控的基调。

“地王”重出江湖  楼价跟风涨

控制“地王”成明年国土部对房地产调控重点

每当土地市场蠢蠢欲动之时，“面粉贵过面包”的担忧就四处蔓延。面粉已经涨价，面包怎会维持原价？“地王”接踵而至势必推高周边房价。

北京已经着手开始稳定市场预期。昨日北京市国土局通告，暂停朝阳区农展馆北路一住宅用地出让。市国土局没有公布暂停出让的具体原因，只是表示“因故暂停”。不过业内人士猜测，农展馆地块预计将成为北京新的单价地王，这或与国土部最新关于房地产用地管理调控精神不符。暂停农展馆地块出让意在平稳市场预期。

此前11月27日，北京市国土局发布了农展馆北路8号地出让公告。该地块规划建筑面积5.9万平方米，起始价20亿元，折合起始楼面价3.38万元/平方米。这一起始楼面价也创造了北京宅地记录。然而，在国土资源部召开2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会，要求各地保持地价平稳信号，减少对市场的误导和干扰。其中就包括要求避免出现所谓“地王”误导市场。

沉寂了许久的土地市场在下半年开始复苏，从广州珠江新城地块到北京万柳地块，这些“重出江湖”的“地王”，刺激着购房者脆弱的神经。万柳地块的成交刺激了周边二手房的成交速度，不仅看房人特别多，就连成交速度也相当惊人，甚至还有中介公司声称“周边二手房快卖光了”。

万柳绝对高价的“面粉”将把“面包”推上一个新高价位。有业内人士预算：万柳地块的政府回购建筑面积为16400平米，而地块整体面积才7万平米，仅回购面积就占到了总量的四分之一。由于回购房是开发商出钱、出地盖成，最终政府将以1000元/平米的单价回购，要想弥补这部分不小的损失，最终商品房售价至少要在15万元/平米以上。

万柳的出现或许只是一个开端，城镇化的推进似乎不可避免“地王”的再现。刚刚结束的中央经济工作会议提出的明年六大任务之一是“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。城镇化是房地产业持续发展的重大利好，行业发展仍将处于长期的上行区间。值得注意的是，本次会议强调“继续坚持房地产调控不动摇”。这意味着现有的房地产调控政策仍将延续一段时间。在此形势下，房地产业稳定发展业已成为中央政府、地方政府、市场各方的最大共识。

从源头上看，税收制度和土地制度或是促成土地价格不断走高的原因。分税制造成的比例失当，导致地方政府过度依赖土地财政；过度垄断性的供地制度——土地招拍挂导致了对优质地块的激烈争夺。因此，如果不适当调整分税制和土地招拍挂制度，单靠现行的宏观调控手段，只能是“头疼医头、脚疼医脚”，甚至“头疼医脚、脚疼医头”。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，现在楼市调控的当务之急不是每天重复要抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换下行政手段。不管是房产税，还是交易税，大家是有争议，但是可以试点，尽快抓紧这方面的试点，才能做到使房地产市场长期稳定的发展。

因此，控制“地王”成为明年国土部对房地产调控的重点。

据国土资源部介绍，今年上半年流标流拍较多，土地供应偏少，上半年房地产用地供应5.97万公顷，同比减少15%，其中住宅用地供应4.08万公顷，同比减少21.7%。下半年按照稳定供求的要求，同比降幅逐月收窄，截至11月底，房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点，其中住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%，降幅较上半年收窄6.4个百分点。

“预计全年土地供应量有望接近去年水平，达到或超过前5年平均供应量。明年则要稳定供应总量，加快编制明年的计划，计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示。

廖永林介绍，下一步国土部将建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，要求各地建立本地名单，跟踪督查履约建设情况，每月汇总更新，及时向社会公布。

大企业是指行业内排名靠前且在本地区影响较大的企业，大地块是指单宗供地规模超过一定规模（达到规定标准80％）的地块。廖永林表示，大企业和大地块的开发建设情况，对房地产市场具有较强的引领带动作用，这类项目能否按期开、竣工形成有效供给，直接关系到国家房地产调控政策的落实。大企业有更高的履约能力和更好的社会信誉，对市场有更大的影响。

除追踪大房企大地块外，国土部还要求“市场异动三类城市”对全部未竣工住宅和商服用地的合同履约情况进行一次全面清查和梳理，清查结果及时上报。　

“市场异动三类城市”主要是指在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

国土部同时要求加强房地产用地履约的诚信体系建设。要求各省级国土资源主管部门建立本地区的房地产企业诚信系统，将存在违法违规违约行为的企业，列入诚信风险企业名单，提高诚信风险等级。市、县国土资源主管部门在供地前，要严格审查参加竞买的企业情况，对存在诚信风险的应禁止其在一定期限内参加土地竞买。