成都计税新规遏制二手房“阴阳合同”

7月1日起，成都二手房交易双方要以最新评估系统的参考价格进行纳税

7月1日起，备受关注的存量住房（即二手房）交易计税价格“新规”将正式执行。届时，成都市二手房的交易，将按核定的计税参考价格，缴纳交易产生的各项税款。6月12日，成都市地税局、财政局、房管局等单位联合发布该事项的通告，并召开了通气会。

成都中心城区的二手房年交易量已达10多万套。二手房交易的计税价格，一直是以交易双方的合同成交价为依据，该价格只要高于政府指导价即可。据介绍，目前参照的交易指导价是多年前制定的，由于指导价远低于实际成交价，许多交易双方通过签订“阴阳合同”、虚报成交价格来逃税。

今年3月底，成都市地税局着手建立评税系统，目前已形成了由42个参数指标构成的计算机评估系统。如申报价明显低于系统价格，且无法说明正当理由的，一律按计税参考价格核定计征收交易环节的各项税款。

据了解，“新规”有效期为5年。7月1日前签订的合同，只要在成都市房地产信息系统备案，可在3个月内完成交易手续和产权办理，也就是说，如果合同是6月30日签订并备案的，只要在9月30日前完成产权办理，均不会按照新规计税。

【热点答疑】

如果觉得系统把房价评估过高怎么办？

新旧规则的纳税幅度究竟有多大变化？如果交易双方不认同由系统核算的价格该怎么办？成都市存量房评估工作小组成员、成都市地税局副巡视员尉国荣对这些市民普遍关心的问题进行了解答。

问题一：与现行的交易指导价格相比，“新规”对交易双方的影响有多大？

尉国荣：对于诚信纳税人，双方的税负都不会有影响，但对少报、瞒报交易价格的人来讲，则肯定意味着多交钱。所以，实行二手房评估计税是对诚信纳税行为的一种肯定和保护，对少报、瞒报交易价格的行为是一种限制，有利于提高纳税的公平性。

问题二：签订“阴阳合同”的交易双方会多交钱？

尉国荣：其实税率没有改变，如买方承担契税等总共5％左右的税率，这在7月1日后会继续适用。但目前成都参照的交易指导价，如中心城区一环路的二手房指导价底线为3600元/㎡，肯定是远远低于真实的交易价，所以，7月1日后购买一套一环路内的二手房，3600元/㎡的价格肯定通不过系统，届时，计算机会根据该房屋的结构、年代、采光、生活配套等42个指标生成出来价格，如果是10000元/㎡，那么双方无正当理由，必须按10000元/㎡的价格完税。

问题三：“正当理由”如何界定？

尉国荣：目前没有明确的界定标准，但例如业主急于出国、家庭变故急需用钱、房屋本身出现严重问题的这些理由，在出具法定证明或公证机关的证明后，可以申请地税局等相关部门进行认定，认定通过才被视为合法。

问题四：同一小区不同房屋评税价格是否一样？

尉国荣：不一样。评税核价系统实行一房一价。不仅同一个小区、甚至同一栋楼里面的两套房屋的房价都会不一样，比如一套房屋临街，另一套面对中庭，后者的参考价肯定高于前者。

问题五：如果交易方觉得系统把房价评估过高，怎么办？

尉国荣：如果对核定的计税价格确有异议的，纳税人可采取四种途径解决：一是可根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》，向主管地税机关提出复核申请；二是可委托具有二级以上资质、并在本地备案登记的房地产估价机构进行个案认定后进行申诉；三是请成都市以及各区（市）县的物价部门价格认证中心，对其进行价值核定；四是可根据 《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，在依照税务机关核定的金额缴纳税款或提供相应的纳税担保后，纳税人可依法申请行政复议，对行政复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。

【市场反应】

二手房交易升温

“有买家‘紧急’买下我挂出来的二手房，就是怕7月1日将要执行的计税新规。”6月12日，成都市民赵音位于外双楠的一套98㎡的二手房卖出，买家以目前的政府指导价2650元/㎡进行完税，“如果7月1日后‘逗硬’评估，这套房子的价格至少要8000元/㎡以上，他到时候要多缴3万多元的税款。”

记者采访中获悉，为了赶在新政实行之前完成交易，从5月份起，成都市房管局的办理大厅里每天人满为患，“单日成交量最高时达到了800多套。”

房屋中介公司对“新规”大多持欢迎态度，认为“新规”有利于规范中介行业的服务质量，“未来我们将靠优质房源和服务赢得市场，而不是所谓的暗箱操作来争取客户。”