去年成都写字楼回报率超8％ 居五大城市之首

第一太平戴维斯日前发布《2011中国房地产市场回顾及2012年展望报告》（以下简称“报告”）指出，成都写字楼回报率连续三年超过8%，高于北京、上海、广州、深圳，位居监测的全国五大城市榜首。

值得一提的是，在此次报告中，第一太平戴维斯把成都写字楼市场与一线城市对比监测。DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙就曾提出：“和一线城市相比，成都的发展潜力和活跃度并不差，我们已把成都纳入一线城市来监测。”高力国际成都公司的蔡孟颐也表示，成都作为中国西部的中心城市，吸引了越来越多世界级企业的入驻，其商务办公环境在软件和硬件上都在积极朝一线城市靠拢。由此可见，成都写字楼市场正在朝着一线城市的发展水平迈进在业内早有共识。

成都写字楼2011年回报率

位列第一

报告分析，自2011年年初至今，北京、上海、成都等城市的写字楼市场增长迅猛。北京写字楼市场供应在未来几年将面临较大短缺，而空置率目前处于历史低位，租金上涨是必然趋势；上海在去年就已经历了需求跑赢供应的情况，预计来年租金仍会维持升势；成都写字楼回报率高达8%以上，连续三年位居榜首。预计2012年全年北京写字楼租金将上涨20%，上海写字楼租金上涨12.5%，成都写字楼租金上涨0.5%。“第一太平戴维斯对成都写字楼回报率的统计数据与我们的统计数据基本一致，成都这几年一直保持在8%以上。”蔡孟颐表示，目前成都写字楼市场的发展相对健康，未来回报率仍将保持在一个相对高位。

新港地产在《2011成都写字楼市场分析报告》中也指出：2011年成都写字楼市场在供应井喷的同时，销售整体表现平稳，价格继续保持了平稳上涨之势，但增速有所放缓，销售均价为每平方米10496元，环比上升8.18%；在租赁方面，继续保持良好的发展态势，优质写字楼的租金持续上涨，每平方米平均租金为107.46元，环比增长7.74%；空置率为21.72%，环比下降1.32%。

但同时，新港地产预计2012年销售市场将面临挑战，多个写字楼项目集中交付也将对租赁市场形成一定的压力。租金虽然还将上涨，但预计空间会减小，空置率将会出现攀升。

写字楼交付面积有限

租赁需求持续旺盛

第一太平戴维斯在报告中分析租金上涨的原因认为，2009~2010年，国有企业是市场上的主力租客；2011年，国有企业依然活跃，而跨国公司和本土中小企业的租赁需求亦有明显增加。“成都许多中小型企业以前都在住宅小区或一些老写字楼中办公，随着企业的发展，这样的办公环境已经不适合了，因而换更好的办公环境成为必然选择。”蔡孟颐认为，除了已经扎根成都的企业有升级办公环境的需要，一些大型企业选择在成都成立办事处和分公司也带来了新的市场需求，带动成都写字楼租金的不断上涨。“比如，高力国际初到成都时也是一个小办公室，现在我们的办公面积已经达到了近800平方米，这就是最好的例子。”

高纬环球研究报告也显示，2011年主要需求来自金融业、高科技业、专业服务业、房地产业、医药业及能源制造业，大的租赁项目越来越多，动辄就是1000平方米以上的租赁项目。租赁面积普遍上涨，原因包括：或因企业发展良好而扩租，或因租户对办公环境的要求提高而搬迁，以及新进成都企业的办公需求。如东风日产、卡夫食品从之前的乙级写字楼搬迁至甲级写字楼；泰国旅游局、赢创德固赛、凡客、琳得科等为新进成都企业，均在甲级写字楼成立办公室。

此外，成都写字楼交付面积较少，成为写字楼租金上涨的另一重要原因。据新港地产统计，2011年成都优质写字楼交付面积仅为39万平方米（不含商务公寓等类写字楼项目），与销售市场的巨大供应相差悬殊。目前，有大量写字楼项目在建设阶段，随着这些项目陆续竣工并交付使用，租赁市场的压力将逐步增大。

“事实上，成都写字楼回报率连续高于北京、上海等一线城市的最主要原因，是成都写字楼的销售价格远远低于这些城市。”蔡孟颐最后分析，成都写字楼目前的均价仅仅是一线城市的一半甚至三分之一，因而虽然成都的租金水平远远低于一线城市，整体的回报率却相对较高。