限购限贷已挤走1/4购房者 楼市何时“见底”?

中原地产

团购大战变局前的序曲

上周（8·8—8·14）土地市场异常冷清，主城区暂时沉寂，郊县区仅有两宗商业地块推出，均位于龙泉驿都大道上，其中一宗意外挂牌终止，另一宗却以高溢价率顺利出让，开发商拿地心态复杂，预计后期土地市场供需或有回升，商业用地或继续成为热点。

上周成都主城区有7个住宅项目领取预售许可证，较前一周增加了4个。商品住宅供应2238套，供应面积22.07万平方米，供应套数和面积较前一周都出现了一定幅度的上升，分别上涨了172.3%和81.7%。成都主城区共发放12个预售证，其中7个为住宅项目。一手住宅供应较前一周有较大的回升，主要是开发商周期性集中供应的结果，其中多个知名楼盘集中放量，预计后期一手住宅供应回归平稳，或继续走高。上周主城区商品住宅共成交1223套，成交面积为11.60万平方米，成交套数与成交面积较前周分别回落30.9%和30.5%。

自从2月实行限购令以来，住宅市场急速转冷，成交量下跌超过50%。开发商在经历了硬扛的压力之后，资金链开始吃紧，不得不采取更多的积极营销策略，回笼资金，以缓解资金压力：行销、加大优惠、搞活动价、清水变精装、秒杀、团购等等，其中，团购由于可操作性强、拥有价格优势等被更多的开发商所采用，在诸多的团购打折项目中，甚至也不乏中海、九龙仓等知名房企的身影。

市场转淡，但我们仍然看到部分高性价比的楼盘销量表现不俗，说明市场需求及购买力依然存在，只是受到各方压制而暂时遇阻，需要一股力量进行撬动；团购，是开发商为避免直接降价带来的负面影响，而选择的一种讨巧实惠的销售方式。撕开团购这层面纱，可以看到目前的成都楼市价格已经从之前的阴跌转向实质性的降价，而随着调控深入，市场压力持续加大，价格进一步下探将不可避免，市场高压下，此前“以价换量”取得明显成效的开发商无疑将继续采取团购这类灵活多变的销售方式。可以预见，下半年整个成都楼市将会迎来一场十分惨烈的厮杀，团购，或许只是大战前夕的序曲而已。

嘉联地产

楼市下半年价格小幅下降

从上周成交情况分析，主城区住宅成交量和均价环比呈小幅下降态势，但较前几周的振荡回落，依然保持在9000元以上的水平；郊区住宅市场成交量呈大幅上升趋势，其中双流数据从上周开始更新，或为前段时间成交量累计，故出现井喷现象；全市新增预售项目25个，数量主城和郊区几乎各占一半比例，其中住宅总套数较环比大幅增长，为81.3%。

宏观环境：国家在房地产调控政策上已有成效，全国房地产开发景气指数7月创2010年来新低。在“限购”、“限贷”和资金回笼不足的情况下，加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，国内多数中小型房企面临严峻的资金压力；另一方面，有关数据表明，外资进入房地产业的热情渐高。总体而言，下半年房地产市场依然呈现严峻态势，部分热点城市房价或出现实质性下跌，并呈震荡型走势。

团购逐渐成为成都住宅市场的营销新口号。众多开发商为了避免直接降价而产生的负面影响，以及地方政策对价格变动的限制，利用团购等方式变相降价。一些楼盘为了促销，打着团购的名义，其实散客也能自由参加。

市场的购买力依然存在，但需要合适的契机释放。最近销售较好的项目，即使不做团购，但只要户型合适，定位合适，加上高性价比，都取得了良好的销售业绩和市场反映，比如中铁西城、傲城、中德·英伦联邦。团购的核心在于，开发商出货，从而为购房者提供高性价比的选择。而我们看到，市场上并非所有采取团购方式的项目销售情况都好。

现今市场除少数优质项目热销外，大部分项目依然面临较大的销售困境，从而导致一手住宅整体存量上升。与此同时，销售下滑导致资金回笼速度慢，银行信贷从紧，使得开发商资金链绷紧。在巨大的资金压力下，开发商不得不采取各种渠道降价促销，争取以价换量，回笼资金。由此预计，实际成交均价将小幅下降，开发商也会采用更多的营销渠道加快产品走量。

思源经纪

主流板块平价开盘项目旺销

上周成都主城区供应面积为18.69万平米，较前一周上升4%。成交量为11.61万平米，环比下降30%。供应持续上升，成交下行幅度较大。

宏观层面：美债及欧债危机使全球担忧经济二次探底，国内7月CPI达到了6.5%，在外需市场不稳定及国内CPI可能见顶的情况下，国内货币政策可能出现定向宽松的预期。在国内7月数据出台后，央行并未如期加息，预计本轮加息周期可能就此结束。

区域层面：从上周开盘情况来看，优质楼盘的市场表现较好，如万科海悦汇城当日交易量近300套、华侨城成交300余套，成为逆市飘红的亮点。办公物业在限购、限贷后的3-6月市场人气和交易量未受影响，但从市场影响来看，近期办公物业市场受到了一定影响，客户到访量和交易量都呈一定幅度的下降。

在市场环境欠佳的情况下，不少开发商为了增加销量、聚集售楼部人气，要么和第三方合作做团购活动，要么自己寻找渠道做团购活动，而大幅度的优惠往往伴随着这种团购活动，这些活动的目的最重要是为提升销量，并造成售楼部人气旺盛的局面，在当前环境下，这种团购往往成为加大优惠力度，变相降低房价的噱头，做团购之事，行变相降价之实。这种情况对于房价有一定的影响，但对于房价影响最深的还是市场供给和人们购买心理，以目前的趋势看，下半年供给充足的月份，或许将成为成都房价下行的刺激因素之一，但由于美国等西方国际债务危机的到来，世界经济环境又存在变数，中国货币政策是否放弃收紧也存在变数，因此，未来大环境下的经济政策或许又将使房价存在变数。

世家机构

房价中长期存在升值潜力

上周成都主城区商品房新增供应面积407657.92平方米，新增供应套数5417套；成交面积为136030.32平方米，成交套数1714套。供应面积有一定幅度的上涨而成交面积有一定幅度的下浮，成交套数和成交面积，同比前一周分别减少34.63%和34.16%。商品住宅方面，上周新增供应面积回暖。其中新增供应套数2238套，较之前一周分别有172.26%的增加，成交面积97450.61平方米，环比前一周减少26%。

上周，高新区为商品房成交量冠军。从成交面积来看，高新区成交面积约5.51万方，排行首位，环比下降13.6%。其次是成华区，成交面积约1.94万方，环比降幅为3.89%。金牛区成交面积约1.82万方，排行第三位。降幅最大为锦江区，降幅为78.89%。从成交套数看，高新区领跑其他行政区，成交套数569套，环比有17.89%的降幅。青羊区排行第二位，成交套数289套，环比降幅3.02%。成交量最低的是锦江区，成交套数166套，环比80.65%的降幅。

目前，部分城市已出现提高首套房的贷款利率和首付比例或是暂停部分购房贷款的现象，这一系列的央行流动性大举收紧的措施，可能一方面影响目前依然坚挺的刚性需求，改变购买预期，加速成交量的下跌。成交的持续萎缩加之银行信贷的收紧，部分中小开发商的资金或将出现问题，在下半年，世家机构认为房价下调基本已成定局，开发商在寻求市场突围上，会加大团购活动和优惠力度。但是从目前整个中国经济的形势来看，房价也不具备2008年的下挫动力，因此房价的跌幅有限，加之通胀的压力在持续上升，成都市融入成渝经济区的规划实施后，城市化发展也将不断加速，必将成为国家经济新的增长极，诸多因素叠加，区域的购房需求也将不断升级，因此中长期来看，房价依然存在升值潜力。

正合地产

市场调控期购房者“价格为王”

上周市区住宅类项目新增推售1414套房源，合计15.84万平米，环比周（8.1-8.7）新增推售套数上涨约162.33%，环比周（8.1-8.7）新增推售面积上涨约196.63%。从认购端数据看，上周（8.8-8.14）认购成交面积15.79万平米，环比周（8.1-8.7）的20.29万平米下降22.18%。市区二手住宅成交825套，相比周（8.1-8.7）632套大幅上涨30.53%，高于政策调控以来546套的周均水平。2011年截至周（8.8-8.14）市区商品住宅备案共成交442.76万平米，45153套房源。

空前严厉的政策调控下，下半年成都房地产市场的发展态势，无疑是最受关注的。包括房价是否会见底，何时见底的问题。事实告诉我们没有人能预判到什么是底，只有一个底部区域的存在。

限购限贷政策刚性挤出1/4客户，市场调控期购房者“价格为王”，区域成熟度决定价格天花板；从政府对价格涨幅的行政限定、市场供应关系、开发商资金压力以及市场成交结构等四方面均可看出下半年价格同比增幅必放缓；与此同时，现阶段土地端及市场端均已出现价格松动趋势，降价将是大概率事件，但是否会出现大范围强力度的价格下挫，目前仍未可知。