等额本息还贷期过半 等额本金还贷期过1/3 提前还贷不划算

算算成都人的房贷账

“有人说选等额本金，利息少很多；有的又说等额本息更划算些……”成都市民刘女士在选择房屋贷款方式时，被朋友们的意见搞懵了。哪种还贷方式更划算？何时提前还贷最划算？这都让不少购房者感到困惑。昨日，成都晚报记者请银行专业人士就算了算成都人的房贷账，发现等额本金还贷法虽比等额本息节省好几万元银行利息，但购房者前期还款的经济压力非常大；而提前还贷，并非对所有人来讲都划算。

贷40万20年还清 等额本息多付息6.4万

●等额本息还款方式

每月月供相等，每月利息逐月递减、本金逐月递增。

●等额本金还款方式

每月月供呈逐月递减，即利息逐月递减、本金相同。

刘女士在成华区相中了一套商品住房，正准备办理银行按揭贷款。“房屋总价60多万元，我首付20多万，向银行申请按揭贷款40万，20年还清。”刘女士说，是选择等额本息还贷方式好还是等额本金好，身边的朋友给出了两种截然不同的意见，让她很难做出抉择。

“像刘女士这样的困惑者比较多。”昨日，成都一家银行个人金融业务部吴经理说，有的购房者直到与银行签合时都还在纠结。她说，这两种还贷方式的贷款利率是一样的，但是由于每次还款的本金和利息构成不同，最终导致向银行贷款相同、还款期限一样，而支付的利息却大相径庭。

目前，5年期以上贷款的银行基准利率为7.05%。以刘女士为例，按照现行的基准利率，就等额本息和等额本金两种不同还贷方式，吴经理计算后（见上表）得出“等额本息将比等额本金多付63995.92元利息”的结论。

关于还贷方式

用等额本金方式还贷

还款头几年担子最重

●等额本息：适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的购房者，如毕业不久的大学生

●等额本金：适合购房初期有一定积蓄，家庭负担将日益加重的购房者，如小孩尚在读小学的家庭

那么，是否选择等额本金还贷法就一定好呢？“未必。”吴经理说，从上述实例看，等额本金还贷法的确要节省好几万元的银行利息，但是由于每个人的收入水平、消费观念、还贷压力、是否有提前还贷意愿等具体情况不同，哪种方式是最佳选择，也得视具体情况而定。

“对于有经济实力的购房者来说，采用等额本金还款法较好。”吴经理说，相比之下，等额本金还款法的优势在于随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱。

而等额本息还贷法每月还款额固定。对于刚参加工作的年轻人来说，购房后马上就面临房屋装修、购置家具家电等，这些是一笔不小的开支。上述的实例中，还贷前期等额本金法每月要比等额本息法多还900元左右，第一年就相当于要多还1万多元。成都一家房屋中介置业顾问丁见称，如果家庭经济条件不宽裕，最好选择等额本息法。

这一点，市民冯先生称看得很透：这两种房贷还款方式，其实质性区别在于偿还贷款本金是先多还是后多，形成贷款本金事实上的是借长期还是借短期，利息则跟着资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。“不管采取哪种贷款还款方式，银行都不会做亏本买卖，购房者也不存在节省利息支出的实惠。”

此外，一些专家认为，按照成都市目前的消费水平，每月还房贷额是其家庭总收入的三四成较为适宜。

关于提前还款

部分提前还贷后

三种方式谨慎选

对于贷款按揭购房者来说，还有一个问题也是关注热点：提前还贷划不划算？什么时候提前还贷更划算？

还款时间过半

有钱提前还清不如存银行

市民黄永红在2001年贷款按揭购买了一套住房，向银行贷款25万元，等额本息20年还清，到目前已还了10年。最近，他手头有一些积蓄可以将剩余贷款一次性还清，但朋友称提前还贷还不如拿来投资。这让黄永红很纠结。

“黄先生现在提前还贷，不划算！即使将提前还贷的钱存入银行，获得的存款利息也要比支付的贷款利息多。”吴经理说。按照目前的存款和贷款利率、银行利率保持不变为前提计算：按等额本息还贷法，贷款25万元，到第121个还款月时，尚剩余本金16.6万元，最后10年还贷期里需支付的利息大约6.7万元。如果将这16.6万元存入银行，目前5年期定期存款利率为5.5%，先定期存入5年，到期后将本息再转存5年，黄先生最终将获得存款总利息约为10.38万元，“还将赚三万多元”。

吴经理称，等额本息是目前商贷中使用较多的还款法。利息部分已在前半期支付了一大半，进入还款阶段中期后，余下的利息并不多，所以这时提前还款意义不大。而对于等额本金还贷法来说，如果还款期已超过总贷款期的三分之一，再提前还贷也不划算，因为这时偿还的大部分是本金。

此外，一些理财师昨日接受采访时认为，如果购房者享受到银行的七折利率优惠，提前还贷也不划算。目前五年期以上贷款基准利率为7.05%，七折后的实际利率为4.935%，而现在五年定期存款利率为5.5%，打折后的贷款利率低于存款利率。对于想提前还贷的购房者，除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出、预期收益等多方面因素，如果手头有其他投资理财项目收益率高于贷款利率，购房者应多权衡再决定是否提前还贷。

部分提前还贷后

最好增月供减还款期限

昨日，记者调查了我市主要几大银行，发现各家银行对于提前还贷没有次数的限制。提前还贷分全部提前还贷和部分提前还贷两种，当然全部提前还贷从理论上讲可节省不少利息；而部分提前还贷主要有三种方式，选择何种部分提前还贷更划算，其原则是偿还本金越早越省利息。相比之下，第三种部分提前还贷方式要划算些，但对还贷者来讲经济压力较大。

部分提前还贷三种主要方式：

1、部分提前还贷后，保持每月月供不变，缩短还款期限；

2、部分提前还贷后，减少每月月供，保持还款期限不变；

3、部分提前还贷后，增加每月月供，同时缩短还款期限（有的银行不支持该方式）。