二手房市场冷中有暖(2)

赵辉认为，品牌中介不会一直亏下去，调整在所难免。一般来说，品牌中介都有严格的业绩考核制度，一旦业绩跌到警戒线，就会关店。上市中介企业虽然实力雄厚，但募集的资金也是一定的，不可能输掉最后一个铜板才关店、调整。今年第二季度，如果政策持续加码，大小中介都将撑不住，上海中介业或将迎来一轮关门潮。

市场预期不悲不喜

仁丰地产总经理高杰表示，仁丰现有35家门店，上半年将扩至41家，继续看好上海北区，这些区域以自住改善需求为主，虽然套均总价相对较低，但房源充足、成交量大，4月成交套数占全市成交总套数的50％以上。高杰预计，经历了上半年的胶着、观望，积累的需求寻求释放，下半年成交量或将小幅回升。

赵辉表示，今年以来，房价稳定中缓慢爬升成为市场主旋律，未出现明显、大范围的下跌。市中心区房源稀少，房东心态普遍较好，个别区域楼盘仍然存在房东跳价现象。主要成交热点将集中在学区房、配套较完善且供应量充沛的中外环热点区域。

汉原地产董事总经理周士顶分析，房价在与限购较劲，如果政策继续加码，部分地区过高的房价有可能下降。最新的成交数据显示，4月浦东新区二手住宅交易中，面积60-90平方米的紧凑户型比例最高，达29%。购房者年龄主要集中在20-29岁，占30%。购房者中，外地人略多于上海人。这说明，年轻的新婚族和外地首次购房者是市场成交的主力。商业地产成交放大，二手商业的买卖和租赁合计环比3月增长20%-30%。下半年，出于自住、改善需求释放以及资产保值、增值的需求，刚需会持续购房，如果政策不再加码，成交量或将小幅提升。如果政策加码，成交将进一步萎缩。单靠二手房住宅成交的地产经纪公司将面临巨大生存压力，难以为继。

周士顶表示：“今年以来，汉原地产的门店数没有增减，只是将一手代理和二手商业地产业务部门独立出来，应对市场变化，在非二手住宅租售业务方面加强火力。汉原没有裁员，相反，招人是我们一大难题。我们增加了人力资源部的人手，加强招聘工作。同时，我们加大了培训力度，成立了人才发展小组，专门负责员工的培训。我们还提高了员工的基础收入，增加新人底薪，保证他们不开单也能在上海生存。我们的薪酬水平是有竞争力的，每月只要开两单租赁，就可以达到上海市平均的工资水平，大约2600元/月，走上管理职位的员工，月薪高于5000元/月。房地产经纪行业是一个非常成就人的行业，它会使年轻人的软实力在短时间内得到明显提升。如果一位经纪人有正确的职业规划，对自己有合理的评价，又勤奋不怕吃苦，一年就可以走上管理岗位。”

苦练内功提升服务

市场不好的时候，大家都在闭门修炼。提升服务品质成为中介老总的共识。

周士顶认为，越是市场不好，越反映出这样的道理：行业需要更优秀的企业、更优秀的经纪人，实力不够强大、管理不够先进或存在漏洞、经营理念不健全的企业将被淘汰。最好的应对办法是企业和经纪人自身要想办法变得更优秀。“我们2011年主推“6S”的服务，即“六星服务”，努力让我们的服务超越客户的期望。我们的经纪人要成为客户眼中的邻家男孩儿、邻家女孩儿，让客户对我们产生亲切感和信任感。除了房屋买卖、租赁之外，我们也可以帮助客户处理生活琐事，比如找保姆、代缴水电煤费用等，这些服务都是免费的。我认为，拓展服务项目、提升服务水平，特色创新服务将是行业发展的大势所趋。”

赵辉表示，智恒是一家拥有18年历史的上海本土品牌中介，品牌声誉是巨大的无形价值，始终追求客户满意、永续经营。智恒房产在不亏损的前提下，强调扎根二手房。他说：“长期来看，市场上一手房会越来越少，未来将是二手房的天下。而且，二手房交易的技术含量高于一手房，卖一手房像卖瓶水，交易过后不会再联系，而卖二手房像做理发师、按摩师，服务好、口碑好就能交上朋友，建立长期联系。另外，二手房交易风险可控，一手房交易有很多不确定因素，出于维护品牌形象的考虑，智恒对一手房代理项目的选择还是比较谨慎的。除了经纪业务之外，智恒还在房地产金融等方面拓展市场。”

周士顶坦言：“我们喜欢与志远、德佑这样的规范门店公平竞争，对一些不法小中介很头疼。非常希望监管部门加强行业的规范和正面引导，比如加强合同的执行力度，增强业主合约意识，严禁业主随意跳价，摒弃少数不法中介恶性竞争、虚抬价格等等，帮助行业内企业搭建公平竞争的平台，促进市场健康发展。”