二手房博弈：投资回报缩水 市场依旧热捧

大邑淘房网讯 近日，国家统计局发布了4月70个大中城市房价数据。在严苛的调控之下，4月有56个城市新建住宅价格环比上涨，占比达八成。而3月只有49个城市价格上涨。北广深等重点调控的一线城市新建商品房价格指数环比更上涨了0.45%。

难道“越调越涨”的怪圈再度来临?尽管开发商的艰难日子似乎已经过去，然而二手房市场的数据却显示房地产的投资价值正进一步缩水，由于市场“钱依旧多”，投资渠道“依旧缺乏”，许多投资客的首选依旧是房产。博弈还将持续。

开发商假降 成交量真涨

“万科房子直减10万。”知道这个消息后，刘小姐第一时间赶到了深圳万科金色领域现场。从年初的强力调控开始后，刘小姐一直在留意着开发商打折的消息。“这样压力下的房地产调控，房价没理由不跌。”她一直这样认为。但来到万科金色领域，刘小姐再次失望，所谓总价减10万的单位只有6个，而且都是户型朝向一般的尾盘单位。

从各种宣传资料上统计，广深两地的开发商似乎并不避讳“降价”二字。各种打折消息纷繁不一，但真正降价的项目似乎并不多。5月7日，深圳佳兆业大都会推出“88折秒杀”，每天推出10套折扣房源，折后均价由2万元/平方米下降到1.7万元/平方米。这是继中海“五一”深圳两个盘号称8折放盘后，真正有实质降价的项目。然而除此之外，大多是降价“秀场”。

尽管开发商的降价力度并不给力，但投资者依然相当踊跃。中房指的数据显示，5月9日至5月15日深圳面积达9.99万平方米，环比上涨了101.48%。而同期成交价格也环比上涨了1.5%。而且该成交面积已经超过深圳2010年以及2008年的周平均成交量。

上周成交量回升的不仅仅是深圳，在中房指重点监测的35个城市中，有26个城市成交量上涨，14个城市成交量涨幅在30%以上。重点城市中，除北京环比下跌外，其余8城市的成交量皆环比上涨。其中广州更是连续五周成交量上涨，本周成交量为25万平方米，是近三个月以来首次成交突破20万的关口，高于前三年的周平均成交量。

“脱水版”降价

“购房者的价格反应太敏感。”价格稍微调低就大受追捧。“五一”期间，位于广州增城的碧桂园凤凰城推新货，短短三天，项目销售已达12亿元。开发商以7000元/平方米为招徕，此前该项目洋房的售价近1万元/平方米。有业内人士向记者介绍，其实碧桂园的价格没有这么优惠，因为此前的价格是装修房的售价。而新一期以毛坯房出售，如果要带装修，均价也达到9500元/平方米。“即使加上开盘各种优惠，项目最多是9折。”该人士表示。

其实“脱水版”不仅仅出现在碧桂园凤凰城上，号称引领打折先河的中海深圳两项目，也是毛坯买房，所谓八折出售，顶多也是九折让利。不管如何，稍微让利的项目还是受到购房者的热烈追捧。在增城碧桂园打折销售后，开发商在南京句容的同名项目也推出市场，采取的也是“以价换量”的销售手法。

句容碧桂园凤凰城公布的销售均价在6500元/平方米，其中部分房源最低仅在5800元/平方米左右。此外，碧桂园还推出了诸多优惠条件，购房排名在前3000位的，将有9.2折的优惠，在3000名以外的，也将有9.4折的折扣，如果一次性付款则最低可再进行9.2折的让利。所有折扣计算入内的均价为5501元/平方米。

但句容碧桂园就真的那么划算吗?如果以南京均价过万元的价格相比，碧桂园项目似乎有足够吸引力。但句容离南京还有20公里，而且附近楼盘的价格也一直不高。距离碧桂园十公里左右的项目世贸花园的均价仅为5300元/平方米。碧桂园的所谓“让利”的确有限。

其实这也并非碧桂园独有，中原地产的一份研究报告称：调研结果显示，近期开发商虽偶有促销，但试探性成分居多，尚未出现实质性降价。据调研，全国20多个城市都在房展会期间推出了花样繁多的打折促销优惠，涵盖现金优惠、送面积、送装修、送礼品等等，但这些大多只是常规性优惠，幅度仅在0-5%之间，仅海口和杭州的折扣比例超过5%。

投资价值也在“打折”

对于楼市为何在“严打”之下依旧坚挺，大多数研究者的观点都是“钱依旧多”，但投资渠道也依旧缺乏。世联地产的研究报告表示，“央行虽然实施稳健的货币政策，多次加息和调整金融机构存款准备金率，但在全球资金充裕和外汇储备占款不断增长的前提下，国内资金实质是充裕的。”股市和楼市是中国人热钱流向的两个大方向。但由于国内证券市场的缺乏价值投资氛围，“投资房产无疑是一种抗通胀并且较有安全感的方式。”

虽然投资者依旧把目光盯着房产这一亩三分地，尽管楼价依旧坚挺，但实际上房地产的投资价值确实在缩水。

首先是变现的难度加剧，以广州为例，据广州市国土房管局公布的数据，2011年4月全市10区的二手住宅登记量为46.97万平方米，同比减少27.2%。二手市场于当月开始进入缩量调整期，前期消化的客源无法及时得到补充，地产中介行促成的买卖交易量比3月减少一成半。限购、限贷的影响在二手市场反映更明显，满堂红研究部高级经理周峰认为，由于限购的作用，本地投资客即使在资金充裕的情况下，也只能通过“卖一再买一”的形式来达到房源流通的目的，但“卖一”的时间在这种市场调整期内肯定会被延长。

另一方面，投资者的回报也开始缩水，满堂红的销售数据显示，4月份的买卖个案中，成交价低于放盘价的比重为61.1%，比3月份的57.9%增加了3.2个百分点，而成交价高于放盘价的比重则从3月份的17.7%下降到4月的15.5%。

满堂红成交数据显示，广州二手楼市内以“短期转售”为购房目的的客户比例，从去年第一季度的2.2%，下降到今年第一季度的0.5%。交易成本增加、贷款难度增大、下一手客户接货意愿转弱，都对短线投资客的操作行为造成实质性影响。部分投资客甚至担心持有时间越长风险越大，在物业升值幅度不大的情况下将其出售，今年以来，账面升幅在15%以下的短线交易个案占了总体短线交易的七成。

另一方面，虽然租金同比上涨了10.7%，但远远追不上楼价涨幅。满堂红的数据显示，今年多数面积区间的回报率比2010年同期有所降低，回报率普遍下调0.3%～0.9%。

尽管数据显示房产的投资价值在缩水，但在没有其他替代品前，许多投资客的首选依旧是房产。要扭转这种固若金汤的投资心态，房地产调控任重道远。