多地首套房贷利率降至3.7%，深佛莞等地二手房市场回暖

近两日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息冲上热搜，南宁已有多个楼盘在宣传这一房贷新政策。

“退休金都要用来还房贷?”“先设个活到80岁的小目标!”“65岁退休再买房也不迟……”“人没了，房贷没还完怎么办?”网友对此纷纷发表看法。

南都记者注意到，这仅是各地刺激楼市措施的一个缩影。

近期，多地降低首套房贷利率至4%以下。据不完全统计，2023年已有近30个城市调整了首套房贷利率。优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度也逐渐成为调控政策优化的“标准配置”。

多项政策利好叠加，从1月份各地房地产市场表现来看，部分城市的二手房市场已显现回暖迹象。业内人士呼吁，各地应继续优化政策，大力支持刚性和改善性购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

事件

近两日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息冲上热搜。

“51岁了，还可申请29年房贷”

据南宁当地媒体报道，2月10日，南宁五象新区、青秀区、兴宁区至少有8个楼盘在宣传这一房贷新政策。良玉大道一楼盘售楼部已打出了“再添利好，购房贷款年龄最长可到80岁”的宣传语。2月13日早上，南宁当地多位中介向南都证实了该政策的真实性。中信银行南宁青秀区某分行个贷经理曹经理表示，“可以延长至80岁，例如您父亲51岁了，他就可以申请29年的房贷。”对于政策的执行时间，曹经理表示，据他了解，目前南宁只有中信银行在推行此政策，其他银行没有。

“跟平时贷款一样的条件就可以。”南宁江南区某中介表示，南宁房贷年龄期限可延长至80岁的消息属实，假设贷款人年龄60岁，便可以申请20年贷款，申请贷款时不需要什么额外的附加条件。

审核贷款人的征信、流水

但中信银行南宁分行相关负责人告诉南都记者，外界对此规定理解有误。近期总行统一下发文件，其中“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。截至目前，新规定尚未有业务落地。

但要强调的是并非鼓励80岁的老年人购房，贷款人的年龄要求不能超过70岁，且“年龄与贷款期限之和最长不超过80年”。比如说，房贷的最长贷款期限是30年，那想申请30年的贷款就不能超过50岁；如果现在60岁了，最多只能贷20年。

“目前南宁大部分银行的房贷都可以贷到75岁，想要办理贷到80岁的是要到指定银行的，或者说有些指定的合作楼盘。”广西南宁一房产中介李梦(化名)表示。“我这两天有一位57岁的客户正在办理贷款，但是有他的女儿做担保。”另一位南宁房产中介也提到，对于这类较为高龄的客户，银行的审核也非常严格。

具体来看，银行要审核贷款人的征信、流水，有没有信用卡逾期或者比较多的欠款。至于担保人的问题，两位中介表示，不同银行的要求不一样，有的贷款年限高要担保，有的60岁以上要担保，还要看个人的审核情况。

焦点

可降低首付、月供压力

对于这一政策，不少网友提出，老年人真的会有很大的购房需求吗?在李梦看来，这一群体肯定是有的。

李梦介绍，目前南宁执行的首套房首付比例为20%，二套房首付比降至30%。如果以名下无房的父母亲的名义买房，首先首付比就能低一成。

房贷利率也是一个重要考虑因素。“现在在南宁，部分商贷可以执行‘认贷不认房’政策，即使父母名下有房，但只要结清了已有贷款，再次买房可以按照3.7%的首套房贷利率再贷款，这和4.9%的第二套房贷利率相比，还是有很大优惠的。”

易居房地产研究院测算了此类政策落实下的减负效果。在房贷年龄期限延长至80岁的情况下，40-59岁年龄段的中年人更容易增加10年的贷款期限。

假设:某购房者目前为50岁，其申请了100万贷款本金。不考虑房贷利率下调的因素，若按过去模式，需要20年内偿清贷款。现在可以调整为30年。统计显示，政策实施前该购房者的月供额为6113元/月，而现在则为4832元/月。如此对比，其可以减少1281元/月，即月供压力减少了21%。

“所以此类政策客观上具有积极的减负效应，或者说可以为中年人的购房减轻负担。”易居房地产研究院研究总监严跃进表示。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，由于房价高、“房住不炒”开始深入人心，近年来买房的年龄在延长，逐渐向西方的模式靠拢，即40多岁才买房。这样，很多人不太可能贷款30年，首付压力就会增加。该政策对年龄较大的购房者，有一定的促进作用。当下，各地都在积极扶持楼市，政策正在形成叠加，对需求端增加支撑力度。

但他同时提到，“单看某一政策，效果不会很大，当下任何一个城市的楼市，已经没有一招鲜的政策了。即便是限购退出、利率下降，也无法让楼市迅速回升。必须多种政策叠加，久久为功地纾困需求端。”

是否会带来放贷风险?

严跃进表示，“不仅仅是广西南宁，接下来其他城市也有可以跟进的空间。省会城市可以优先考虑，因为市场需求量相对充足。”

严跃进向南都记者表示，违约率是评价此类政策优劣的重要标尺，“关键是要去测算此类房贷是否有违约的可能，或者说房贷是否有足额、及时收回的可能。”他提醒，南宁等或将涉及该类创新政策的城市，要从全年的信贷投放规模、申请此类贷款的购房者资质状况、还贷的来源等角度分析，客观理性地以合理尺度制定政策，确保服务于刚需和改善型购房者。

也有不少人关心，如果房贷没还完，贷款人已经去世，剩下的贷款如何处理?

北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍，如果有担保人，那么借款人去世后，可以先就借款人的遗产进行清偿，或者由继承人继续还贷。当没有遗产可以清偿或者无继承人偿还时，银行可以要求担保人承担清偿责任或者直接依约要求担保人承担担保义务。

“如果没有担保人，则只能就借款人的遗产进行清偿，或找借款人的继承人清偿。当继承人不愿意继承遗产和债务时，银行就不能再让继承人清偿，债权就无法实现了。”王玉臣说。