2022地产十大政策:全面松绑,需求、供给齐发力

来源：新京报

记者：段文平 编辑：武新

今年的房地产政策调整具有全面性、广泛性，从三四线城市到一二线城市，从需求端到供给端，从“救项目”转向“救企业”。

2022年进入倒计时，回顾这一年来的房地产政策，以宽松为主，呈井喷之势。中指研究院统计，今年1-11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。

基于此，新京报房产新闻盘点出房地产“十大政策”，包括两次降准、三次下调LPR、“五限”松绑、二手房“带押过户”、“金融支持房地产16条”……

综合来看，今年的房地产政策调整具有全面性、广泛性，从三四线城市到一二线城市，从需求端到供给端，从“救项目”转向“救企业”。预计未来，在“保交楼、保民生、保稳定”之下，房地产政策还将继续宽松。

今年1-11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。

1、两次降准

政策回顾：2022年4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此后的11月25日，央行再次降准0.25个百分点。

据统计，两次降准共降低金融机构存款准备金率0.5个百分点、释放长期资金超万亿元，金融机构加权平均存款准备金率降至约7.8%。

点评：虽然今年两次降准的主要目的是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，但是随着整体资金面的宽松，必然会影响到房地产市场。更重要的是，这对其带来的“宽货币”信号意义大于一切。

2、三次下调LPR

政策回顾：2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），刺激房地产市场需求的力度可谓之大。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。

不仅如此，央行还推出差别化信贷政策，比如今年5月份的政策指出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

5年期以上LPR是房贷利率定价的“锚”，很大程度上关系着房贷利率的变动。随着5年期以上LPR的下调，商业银行房贷利率也将持续下调。

信贷政策叠加下，各地房贷利率持续下降。据贝壳研究院统计数据显示，2022年12月首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行，首套房主流利率平均为4.09%，二套房主流利率平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。

点评：信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，带动住房需求释放。

3、“五限”松绑

政策回顾：2022年可谓房地产政策松绑大年。中指研究院统计，今年1-11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。

纵观2022年的政策调整，以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策松绑，成为主流，并经历了从三四线城市到二线城市再到热点城市的发展方向。

在限购方面，据不完全统计，今年超百条限购优化政策发布，遍布多个省会城市以及热点二线城市，内容主要围绕缩小限购区域、降低购房资质和门槛、放宽多孩家庭和老年家庭限购等。进入12月，多个重点城市继续“松绑”限购，包括成都、西安、武汉、南京、佛山等，佛山甚至全面取消限购。

除此之外，限贷政策的优化成为看点。今年以来，包括驻马店、宜春、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个三四线城市，以及郑州、兰州、天津、南京、杭州等重点二线城市，优化“认房又认贷”政策，即对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次购房时，执行首套房贷款政策。

点评：“认房又认贷”被认为是极具影响力的楼市收紧政策，如今，包括南京、杭州在内的热点城市都进行了优化，信号意义更加强烈。未来，“认房又认贷”中的首套房认定有望继续放宽。

4、“一人购房全家帮”

政策回顾：在2022年的政策松绑潮中，住房公积金的调整辐射面广、动作频繁。据诸葛找房不完全统计，截至12月21日，全年约有180个城市（含多次发布政策城市）发布公积金政策，其中有九成以上城市是对住房公积金贷款政策从降首付、提高最高贷款额度这两方面进行适度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武汉、中山等在内的少数城市是优化公积金提取、异地办理等政策。

值得关注的是，“一人购房全家帮”是今年公积金政策的创新点，该政策除了可提取本人及配偶公积金外，还可同时提取夫妻双方父母或子女的住房公积金账户余额。

据不完全统计，今年全国已经有超过30个城市发布“一人购房全家帮”政策，包括荆州、珠海、潮州、秦皇岛、赣州、沧州、信阳、马鞍山等城市。

点评：“一人购房全家帮”政策出台背后，是当地销售疲软，地方政府鼓励民众购房的举措。既有利于缓解青年人、新市民的购房资金难题，还能提振民众购房热情、增强市场信心。

5、房企再融资“开闸”

政策回顾：11月28日，证监会官网发文“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”。其中，涉及恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这是四年来我国再次启动房地产股权融资，意味着代表股权融资的“第三支箭”正式落地。

12月21日，证监会再发文称，允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，这意味着在2010年被实质上叫停的“房企借壳上市”重获监管层支持。

点评：不管是配股融资还是“借壳上市”，房企再融资撕开了一个口子，不仅仅将惠及优质房企，或许已经出险的房企也能从中找到一条融资破局的路径。