深圳楼市已开始回暖,政策利好正传递积极效应

11月28日晚间，随着金融“第三支箭”正式发射，支持房企融资的“三支箭”已全部射出，房地产板块市场再次迎来暴涨。

而根据上证地产股指数显示，过去的11月，从月初的探底到30日收盘的年内次新高，累计上涨已去到1370.63点，涨幅26.25%。这意味着整体市场正在修复中，房地产预期向好，也已在趋势之中。

政策层面的持续利好释放，同样开始作用于市场层面。其中作为风向标的深圳，楼市表现逐步明朗。

仅过去的11月，新房市场，除了取证入市项目增多外，涵盖刚需和豪宅的不少热门项目开盘先后交出不错去化成绩，最高去化率达90%；二手房方面，过去的11月，全市月成交也重回2000套以上水平，达2482套，环比上升23.9%，开始止跌回升。

此外，社会面的一些真正利好，也不断落地，全力以赴稳住经济发展大盘。

01 政策持续“托底”，市场企稳在即

纵观这一轮楼市周期，自哈尔滨去年10月率先打响“稳楼市”第一枪后，楼市的调控手段已经历了从各城因城施策的降资格门槛、下调利率、降交易成本以及项目本身的打折让利等，到随后高层出手的“保交楼”，大力度纾困基金挽救“项目”，再到近段时间金融端的密集出手，加强对房企融资支持，进一步塑造良性生态等。

可见，调控的触角已蔓延至各层面，在需求端、销售端以及供应端的发挥合力下，房地产市场也不断加速修复，预期持续向好。

11月29日，即“第三支箭”发布次日，房地产开发板块涨幅便超7%，近40只地产股实现涨停，初步计算，当日房地产板块市值增长达到1200亿元；另外的港股，也普遍大幅高开。

而值得注意的是，这一轮资本市场的强烈反应并不仅是“第三支箭”的效果，在较长时间段的一系列利好持续支持下，房地产实则已在回暖趋势之中。如过去的11月，上证地产股指数已实现了从月初的年内最低，上升至年内次新高，涨幅26.25%。

这个时候，“第三支箭”的出台更像是市场企稳的加速剂，将提振效果拉升至新高度。

02 深圳楼市转向出现

当一揽子有力度、有针对性的重大利好密集释放，随着提振效果不断发酵，市场层面也开始给出明确反应。

其中作为风向标的深圳，楼市便已开始逐步明朗。

一直以来，深圳楼市的政策出台始终都较为谨慎。在这一轮周期中，目前值得一提的也仅是今年7月份搬出的“一人购房全家帮”政策，即公积金申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人，进一步修复购买力，提振市场情绪。

而由于深圳基本盘稳定，无论是GDP，还是人口、产业、城市吸引力等，都具有强大优势，面对高层自上而下密集打出的利好组合拳，同步坐享的深圳，也更快给出了积极反应，加快信心重建。

刚刚过去的11月，深圳共有10个商品房正式取证，合计套数超5000套，为年内取证数量第二。房企积极入市的同时，从入市去化成绩来看，涵盖刚需和豪宅的多个项目均取得不错去化成绩，如同日开盘的前海瑧湾悦和宝安未来之光，去化率分别去到90%和70%。以优质的高性价比项目为先，正抢先扛起回暖大旗。

二手房方面，据深圳市住建局数据，过去的11月，全市二手房网签量为2482套，环比上升23.9%，扭转了自今年5月份以来的持续下跌趋势，开始止跌回升。

此外，据深圳贝壳的近期周报数据显示，二手房市场的的新增客源与带看量也开始呈现上升趋势，同时二手房成交价格的下跌幅度也开始收窄，基本已到临界点。

深圳贝壳研究院分析认为，取得这样的市场成绩与政策端的关系比较密切。同时就目前市场回暖迹象明显，对2023年的市场表现保持乐观态度。

而值得注意的是，不仅是深圳，在易居统计的十余个已公布11月份二手房数据城市中，绝大部分城市均迎来了反弹。如杭州11月的二手房成交量拿下了自去年9月份以来的第三高点。

03 可关注优质项目，适时进场

政策托底，市场回暖趋势愈发明显下，面对当前仍相对友好的入场门槛和丰富的选择权，对于有需求的置业者，不乏是一个合适的进场机会。

12月，据深圳市住建局发布的计划入市项目名单，预计将有接近20个新盘入市，可选丰富，其中光明、龙岗新盘占比较大，对于刚需刚改而言，可重点关注。另外福田、南山等相对高价值与高房价板块，也有深铁懿府、中洲湾迎海等项目预备入市，不过整体可选相对有限。其中深铁懿府已于近日发布了销售方案。

豪宅市场方面，据了解，作为西丽三大豪宅之一的网红项目宝能城目前还有167套住宅处于待拍状态，也将于本月13日起分批拍卖，拍卖房源为135㎡、155㎡、199㎡以及255㎡的大户型产品，对于关注豪宅市场的买家不失为一个选择。

图片来源：阿里法拍

虽说是法拍房，但宝能城也具备着明显优势，包括相比于二手房或二手法拍房更低的税费、无需担心烂尾风险的一手现房状态，以及项目本身的一些强区位、强配套、产品高赠送等亮点。

值得一提的是，不同于上一批的以指导价9.85万元/㎡起拍，最新这一批将改为评估价的85折起拍，不过根据测算，价格相比指导价仅是进行了小幅调整，与市场实际价差仍然存在。此外，据最新消息，目前9月中旬拍卖的房源多位业主已拿到房产证，法院也正在加急办理垫付税费退回。

楼市复苏已在趋势之中，经过这一轮调控经验，相信未来的深圳楼市也将更加稳健行进。对于购房者而言，面对当下机会，可理性进场。