房企预售受限资金占比分化,监管放松效果有限

2021年下半年，随着部分房企出现流动性问题，项目陆续出现停工现象，交付风险不断加剧。受此影响，政策底线转向保交楼，各地加强了预售资金监管，进一步加剧了房企流动性紧张。2022年随着全国性商品房预售资金监管新规的出台，修正此前过严的资金监管，各地均出现适度放宽预售资金监管的迹象。在此背景下，房企流动性紧张问题能否得到一定程度的缓和？

加预售监管资金后受限制现金占比达29% 整体房企流动性更趋紧张

预售资金虽然归属于开发企业，但与其他一般自有资金性质完全不同。原则上，房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目的施工进度进行拨付。实际在过去的发展过程中，预售资金对撬动企业规模发展至关重要，是房企非常重要的现金流。但是，2021年随着部分房企流动风险显现，各地政府加强了预售资金监管，西安、天津、石家庄等 36 省市相继出台政策加强预售资金监管，要求全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额、全程监管。在此背景下，预售资金可提取比例降低、提取难度加大，不仅限制了企业的发展，更是进一步加大了偿债压力。

在财务报表中，预售监管资金是否算作受限制现金，目前各家房企未有统一的标准。我们监测了88家重点上市房企数据后，发现有47家房企未明确披露，仅有41家房企在财务附注中披露了相关预售监管资金。而在披露预售监管资金的41家房企中，只有约一半的房企将预售监管资金算在了受限制现金内。

通过比较这41家房企与未披露房企的数据，可以发现41家房企的受限制现金占到了总现金的29%，占比几乎是未披露房企的两倍；同比增加了5个百分点，增速也更快。部分企业受限现金占比甚至超过了70%，最典型的如合景泰富，受预售监管资金大幅增加影响，受限制现金从2020年的39亿元增加至217亿元，占现金持有总额的比重也从9%增加至74%，非受限现金短债比从1.61降至0.38，流动性压力骤然加剧。由此可见，预售监管资金政策的趋严与放宽，将直接影响到房企的现金支配力，从而进一步影响短期的偿债压力。

房企资金分化显著 预售监管政策放宽效果有限

2022年为了维稳房地产，促进市场回暖，利好政策频出，预售资金监管也出现适度放宽的迹象。2月全国性商品房预售资金监督管理办法制定出台，从全国层面对预售资金监督作出了统一安排。新规明确，预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房企提取使用。这对于此前部分地区在执行过程中过于严格的做法，在一定程度上起到了纠偏效果。

此后，烟台、南京、徐州、长春等多个城市出台了优化商品房预售资金监管的措施，如允许房企以保函替代预售监管资金、适度降低项目资本金监管比例，或调整支取重点监管资金方式等等。但整体来看，这些放松的城市主要针对的是此前监管过严，且大多只是微调。

一般而言，项目销售未交付之前，对应的销售回款体现在房企资产负债表的合同负债（即预售款项）里，如果预售资金受限比较多，那么其与合同负债的占比也将更高。而目前41家重点房企含预售监管的受限制现金占合同负债比例平均值并不高，约为10%；但企业之间分化明显，中海、龙湖、旭辉的优质企业该比例达到16%以上；而部分流动性压力较大的企业比例甚至低于5%，存在资金透支的情况。在此情况下，叠加银行的风险偏好影响，此轮各地预售监管政策调整，对于优质房企有一定的利好，但是对于原本资金就比较紧张的房企并没有多大的作用，对房企流动性释放效果仍相对有限。

总的来看，2022年各城市出现的放宽预售资金监管迹象，大多只是对此前过严监管的微调，叠加房企风险出清未完成，银行风险偏好等因素影响，将进一步加大房企之间的分化，对整体流动性释放预计效果有限。要解决当下问题，还是在于要支持优质民营房企的合理融资需求，加大出险房企的纾困力度，也要在保交付的前提之下进一步适当放宽预售资金监管政策，更重要的是市场信心的建立，促进房企销售回款。

来源：克而瑞地产研究