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万科郁亮检讨净利润下降:公司未能坚决摆脱高增长惯性

来源:澎湃新闻 更新时间:2022年03月31日 【字体:

3月30日晚间,万科企业股份有限公司(000002.SZ,2202.HK)公布2021年年报数据。年报显示,2021年万科实现营业收入4528亿元,同比增长8%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。

检讨净利润下降,今年采取行动实现企稳回升

万科董事会主席郁亮在2021年报《致股东》中“对净利润下降的检讨”中写道:净利润指标相较于股东期望和我们自身追求,有很大的差距。净利润下降可归结为毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值三方面,其中毛利率下降是主要影响因子,2021年扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%下降至17.2%,对应毛利总额同比减少176亿元。同时,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,2021年投资收益下降69亿元。此外,去年下半年尤其进入四季度以来,市场出现明显下行,按照审慎原则,公司对部分项目、个别股权投资等进行减值,计提资产减值35.3亿元,合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

郁亮还提到,从结构上看,开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。去年,受外部环境变化和公司自身因素影响,开发业务毛利总额同比减少189亿元。近几年来,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明显影响,尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

郁亮称,2021年的业绩表现,对于万科是一次警醒。2022年,万科将采取坚决的、有针对性的行动,解决开发业务存在的问题,巩固在不动产综合发展方面的先发优势,保障财务安全,实现营业收入和净利润的企稳回升。同时,公司以开发经营本部为主导,推进“一盘棋”建设,解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。

全年销售额6277.8亿元,新获取项目148个

从开发业务的具体表现来看,年报显示,2021年万科实现销售面积3807.8万平方米,销售金额6277.8亿元,分别下降18.4%和10.8%。所销售的产品中,住宅占 86.4%,商办占9.7%,其它配套占3.9%。

2021年万科在全国商品房市场的份额约3.5%,销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南通、烟台、三亚等20个城市位列第一,在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰州、银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等18个城市排名第二,在广州、杭州、重庆、哈尔滨等城市排名第三。

按照数据,万科房地产开发及相关配套业务收入4264.8亿元。分区域看,南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为 26.83%、24.10%、13.79%、7.76%、9.09%、10.55%和7.00%。2021年万科实现房地产开发业务结算面积3116.5万平方米,同比增长7.9%,实现结算收入 4022.7亿元,同比增长6.6%;结算毛利率为23.0%(扣除税金及附加后为17.8%)。

投资拿地方面,2021年万科获取新项目148个,总规划计容建筑面积2667.4万平方米,权益计容规划建筑面积1901.4万平方米,权益地价总额约1401.5亿元,新增项目平均地价为6942元/平方米。

截至报告期末,万科在建项目总计容建筑面积约10367.0万平方米,权益计容建筑面积约6428.4万平方米;规划中项目总计容建筑面积约4521.7万平方米,权益计容建筑面积约2910.1万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,总计容建筑面积约534.7万平方米。

万物云实现营收240亿元,泊寓营收28.9亿元

从万科的非开发业务来看,各项业务均有所发展。

物业服务方面,万物云在2021年的收入首次超过200亿元。按照年报数据,万物云实现营业收入(含向万科集团提供服务的收入)240.4亿元,同比增长32.1%。2021年,万物云项目覆盖全国一二线城市,在管项目总数4393个,在管面积7.8亿平方米,在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数5553个,合同管理面积10.1亿平方米,合同管理面积同比增长38%。

截至2021年底,万物云在管第三方住宅项目数量达1605个,占万科企业股份有限公司2021年度报告18在管住宅项目的56.9%;在管第三方商企项目数量达1319个,占在管商企项目的84.0%。

值得一提的是,同日,万科发布的《关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告》中显示,公司收到证监会出具的行政许可受理函。中国证监会对万物云提交的关于境外首次公开发行股份的申请材料,经审查符合法定形式,决定对该行政许可申请予以受理。万物云将适时向香港联交所提交上市申请。

租赁住宅方面,旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商,为新进入城市的青年提供综合租住服务。报告期内租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入28.9亿元,同比增长13.9%。报告期内,泊寓新获取房间2.76万间,净新增开业1.71万间。截至2021年底,共运营管理长租公寓20.87万间,累计开业15.95万间,业务布局全国33个城市。泊寓已开业项目的年均出租率95.3%。

商业开发与运营方面,商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元,同比增长 20.57%。其中,印力管理的商业项目营业收入52.3亿元,同比增长23.9%,同店同比收入增长12.1%,整体出租率95.3%。

拟派发分红112.8亿元,3个月内择机回购A股股份

在年报发布的同日,万科还发布了回购方案和分红派息预案。

按照万科公告,万科拟以自筹资金在回购股份价格不超过18.27元/股的条件下回购公司股份。回购金额不超过25亿元,不低于20亿元。并自董事会审议通过回购股份方案之日起3个月内择机开展回购。

同时,万科还发布了公司董事、高级管理人员增持公司A股股份计划的公告,万科董事会主席郁亮,监事会主席解冻,董事、总裁、首席执行官祝九胜,职工代表董事王海武,职工代表监事阙东武,执行副总裁、财务负责人韩慧华,执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭计划自公告之日起6个月内,增持公司A股股票,合计增持金额将不低于2000万元(即每人各自在2021年度从公司获取的税后现金报酬总额),增持价格不超过18.27元/股。

分红派息预案显示分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元,基于当前的股价,股息率约5.1%。

财务状况方面,年报显示,万科“三道红线”指标符合“绿档”要求。净负债率 29.7%;有息负债总额2659.6亿元,同比增长2.9%,其中长期负债占比提高至 78%。报告期末货币资金1493.5亿元。货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5 倍,较2020年末提升约0.2倍。截至2021年年末,万科存量融资的综合融资成本为4.11%。

来源:澎湃新闻

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