房地产调控正在走向高质量发展路径

近日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部相关负责人表示，今年要保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，把城市的主体责任和省级政府的监督责任落实好，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。持续整治和规范房地产市场秩序。

这次会议的主题是“推动住房和城乡建设高质量发展”。相关于房地产市场调控的定调，除了是对今年调控工作的总体部署，也是行业迈向高质量发展对管理工作更加科学高效的诉求。2021年四季度以来，贯彻国民经济“稳字当头”的发展要求，以及在“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标下，促进行业良性循环和住房消费健康发展的新要求，地产行业开始合理性纠偏，各地对行业进行了一些纾困。

刚刚发布的70城房价指数显示，1月份70个城市中新房价格环比上涨的城市为28个，比上月增加了13个，并连续2个月增加。从过去的经验来看，如果稳楼市的政策相互叠加形成合力，极有可能形成又一轮房价快速上涨的预期。因此，此次对房地产调控的定调，是在行业高质量发展框架下，对房地产调控正本清源的认识。

房地产调控绝非“打压和扶持”的循环，而是在尊重行业和市场规律，客观看待其具有规模大、链条长、牵扯面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高份额，对生产、投资、消费都有重要影响，本质上就是支柱产业等前提下部署。基于此，“抑炒扬住”，充分发挥支柱产业定位，满足居民美好生活诉求是调控的基本思路。

但是，这些年由于房价过快上涨，一些地方刺激地价上涨和楼市繁荣，部分开发企业奉行加杠杆、高周转，导致投资需求旺盛，投机炒作频繁，刚需买房受较大冲击，勒紧腰带攒首付，“租购并举”难以形成，行业非良性循环，住房消费也不健康。近期，对于地方政府依赖地产和救助市场，市场仍有强大的惯性预期。保持政策连续稳定，才能守护好既有的调控成果。

另外，我国城市发展从大规模增量建设，转向了存量提质改造和增量的结构调整。这意味着，当行业和市场的各项指标都处于历史最高位，要做到既满足合理需求，又要抑制投资投机，防止增加无效供应，继续推高房价，就要增强调控政策的精准性和协调性。也即，加强土地、金融和市场监管的协同，加强部、省、市的调控联动，加强对城市“一城一策”的指导和监督。

2021年是长效机制落地力度最大的一年，双集中供地、三道红线和贷款集中度、地方主体责任等，土地、金融和市场监管等一揽子长效机制密集落地；加强房地产市场调控方面，部和省对热点城市问责约谈的力度加大；“一城一策”方面，上级更强调房价地价控制目标是否完成等等。对于如何实现行业稳定、“抑炒扬住”等方面因城施策做得不够精细和到位。

2022年，当更强调“稳字当头”、顺畅国民经济和行业循环时，对横纵向相关主体在调控工作上的协调，做到有保有压，考虑政策叠加，评估政策效应等，提出更高要求。比如，地价和房价调控是否实现联动，资金流入楼市是否实现穿透式管理，各部门的政策是否有效衔接（比如限购是否得到社保、税务、民政部门的政策辅助）等。其中，关键是各级政府主体责任要落地。

未来，在管理基调上，在夯实“房住不炒”的同时，还要充分发挥行业支柱产业的地位。同时，对高位运行的房地产市场来说，既要重视风险防范，还要满足合理需求，重视行业发展和转型，并在此过程中实现风险“软着陆”。上述目标是综合的，相互支撑且互为因果关系。因此，长效机制也要稳妥实施，调控的精细化、精准性要求越来越高，从而让调控走向高质量发展路径。