15城推进二手房指导价,政府定价时代来临?(2)
来源：观察者网 更新时间：2022年01月11日 【字体：大 中 小】
各城力度不一
然而，调控的目的在于打击恶意炒房行为，维持房屋价格稳定，而非大涨大跌，因此已出台指导价的城市，覆盖范围和执行力度不一。
简而言之，房屋成交量和价格降幅较大的城市会予以正面支持，如岳阳、沈阳、昆明、唐山、哈尔滨、张家口等23城出台“限跌令”;相对应的，2020年以来房价涨幅越大的城市或区域，二手房指导价政策越严厉，参考价越低于市场成交价的幅度，个别区域甚至腰斩。
从覆盖面看，除了深圳对全市小区的指导价都予以公布，上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外，其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价，采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布。
从执行力度看，各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源;上海、三亚城市对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布;上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准，真正剑指炒房客;而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。
深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，政策效应最为明显。这主要来源于“三价合一”贷款的强力执行。
而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用，或者对中介的上架房源价格不能有约束力，银行也不以此为依据放贷的话，对整个市场的调节功能就相当有限的。
以2021年上半年二手房交易数量和挂牌价格上涨最为疯狂的上海为例，其政策效应仅次于深圳。
上海中原地产统计数据显示，上海二手房成交量自9月触底后出现连续反弹，12月成交1.8万套，环比增加19.3%，但同比仍大幅减少53.7%，调控效果显著。
2020年1月至今上海二手房交易量(数据来源：中原地产)
从价格指数走势亦能反映眼下交投双方心态。上海中原地产向观察者网表示，目前房东愿意市场价挂牌，包括也愿意价格让步，但是基于上海楼市韧性，议价空间仅限在2%以内;买家看房主动，但出手节奏上有所放缓，并没有使楼市加快复苏。
上海二手房价格指数(数据来源：中原地产)
李宇嘉认为，本质上，楼市进入存量时代，调控最重要的抓手就是二手房价格。深圳目前1/3的二手房按参考价成交，10月份，重点16城二手房成交同比跌幅扩至46%，深圳、东莞创年内新低，这就是政策的威力。“如果参考价坚定地执行下去，根据市场价格一年一调，楼市一定能控得住，就怕地方主政者扛不住。”
（原标题：2021年度观察 | 15城推进二手房指导价，政府定价时代来临？）
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