深圳二手房交易系统上线 进入“单边代理”时代

11月19日，深圳上线二手房交易系统，这意味着深圳二手房交易告别“居间撮合”模式，进入“单边代理”时代，深圳先行先试，是全国首个采用单边代理的城市。据悉，在11月19日12：00之前录入的居间合同按照之前的模式交易，在节点之后的交易将适用新的规则。

以往二手房交易规则是建立在中介方依托“信息不对称”基础上，实行双边委托，进行居间撮合交易，即一手托两家，左手握右手。由于本身买卖双方有利益冲突，中介方不可能同时代表买卖双方利益，所以出现“吃差价”等情况。

新的二手房交易系统上线后，买卖双方都将拥有自己的委托人，作为中介来说，只需维护自己代理人的利益。这种环境下，买卖双方代理人权责边界清晰，卖方代理人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价安全地售出，买方代理人，则只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责，买卖双方的合法权益就在中介代理只向各自委托人负责的机制下得到了保障。

深圳房地产中介协会关于新版二手房交易系统影响解读

随着11月19日深圳市住建局正式上线新版二手房交易系统，这个一直悬在深圳市房地产中介行业头上的“靴子”总算是尘埃落定，而伴随着新版交易系统上线到来的则是深圳市房地产中介行业颠覆式的变革，这预示着一场以维护消费者权益，提升房地产中介服务质量为核心的深圳新经纪时代的到来。

变革一：中介从业模式“推倒重来”，中介“宰客”行为将成为历史

大家知道，以往二手房交易规则是建立在中介方依托“信息不对称”基础上，实行双边委托，进行居间撮合交易，即一手托两家，左手握右手。试想下，被告和原告同时聘请一个律师互打官司，那么这个律师到底是代表被告利益呢，还是原告利益？而这就是现存二手房交易规则中最大的bug，中介方不可能同时代表买卖双方利益，因为买卖双方的利益诉求是互相对立的，卖方天然希望房子价格越贵越好，买方天然希望房子价格越低越好。因此，传统中介为了迅速成交赚取佣金，最显而易见的方式就是要么违背价值规律，互不向买卖双方透露真实价格，只是进行价格撮合（卖家不断让价，买家不断提价）。最终造成买卖双方均不满意；要么，就是以牺牲，或损害买方权益的方式，偏向卖方，与卖方形成“攻守同盟”，将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。

而新的交易系统，则是在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。这种环境下，买卖双方代理人权责边界清晰，卖方代理人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出，买方代理人，则只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责，买卖双方的合法权益就在中介代理只向各自委托人负责的机制下得到了保障。

变革二：交易更安全

一是交易主体的实名认证。无论是买方还是卖方均要在新系统进行实名认证，此外，中介方则要提前完成实名登记与评级认证后，才能登录系统执业，确保了交易主体的真实性。

二是百分百真房源。新系统将通过与不动产登记部门数据对接，实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验，核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码，消费者可通过房源编码查看房源真伪以及实时权属状态。

三是交易节点自动核验。新系统已与民政、社保、不动产登记等多部门数据对接，在交易重要节点都会对房屋权属状态、买方购房资格等重要事项进行自动核验，以确保交易的安全。

四是责任可追溯性，通过交易流程线上化，将买卖各方代理人的服务流程全部数据化，使得任何一方存在违规操作或隐瞒必要信息造成后续纠纷的情形，均可被溯源追责，例如买方代理人对所推荐匹配房源没有做到尽职调查或刻意隐瞒房源必要信息，造成委托人权益受损的，就很容通过系统完成责任追溯，提高了委托人的维权效率。

变革三：成交效率更高

虽然新系统规定了取得房源委托的机构将会拥有委托期间内的房源“独卖”权限，但并没有限制或妨碍卖方的权益，在卖方隐私信息受到充分保护的前提下，房源售卖信息可在系统内做到实时共享，系统内的所有合规中介机构都可以为这套房源寻找、匹配合适买家，真正实现房源跨机构联卖的效果，房源交易出售效率将大为提高。不但打破了此前为了抢房源，造成中介互相踩踏恶性竞争的局面，还因为卖方隐私信息受到系统的强力保护，而免遭其他中介不必要的干扰，省事又省心。

变革四：交易流程更便捷

 新系统实现了交易全流程线上办理功能。卖方从房源核验，到交易双方委买、委卖关系的确定，再到交易合同的录入，交易资格审查，以及交易合同签署（通过i深圳APP刷脸认证后进行电子签名）与生效，将原本割裂开来的交易流程进行有效串联，实现了线上一站式办理和不见面快速审批，合同数据直接对接不动产权登记系统，买卖合同备案完成后即可申请过户登记，提高了交易流程办结效率。

变革五：促进中介机构大小同权

据了解，该系统有一个较为特殊的设置，即买方可委托的中介数量不受限制，而卖方则至多能委托三家机构进行销售。同时，第一家受托机构将会在委托期限内获得房源优先销售权即房源“独家”销售权力，待第一家机构委托期满后，后续替补。这样就避免重复委托造成的资源浪费及纠纷隐患，当然，房源“独家”销售将会倒逼卖方更为谨慎地选择为其服务的中介，而如何在千千万万的中介中脱颖而出，就得依靠良好的口碑，口碑从何而来，无外乎良好的诚信、扎实的专业、优异的服务体验。此外，由于买方委托中介的数量不受限制。因此，谁能更高效地为委托人找到合适的房源，并能在最短时间内以最低价格谈下房源，将会倒逼中介方不断打磨自身的专业与服务能力，为委托人争取到最大的权益。

而这一模式，将会打破现有行业竞争格局，业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会，企业比拼的不再是资金与规模，而是信誉与服务、专业与能力！

变革六：星级将成为评价中介从业人员综合素养的唯一标准

 新系统还通过与深圳市房地产中介协会数据对接，取得了全市实名登记的房地产中介从业人员综合评价（包括从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等多维度）数据。新系统将根据这些数据对中介从业人员进行评级排序，最高为五星级，星级越高，代表该中介从业人员信用良好、服务专业、业绩突出，新系统将优先推荐给委托人，而信用不好的、业绩差的、长期没有成交业绩的中介人员，新系统会将其排在后面，通过市场竞争，达到优胜劣汰的效果。

因此，星级越高，获得展示推介的机会也就越多，中介从业人员今后将更有动力制定自身长期职业规划、珍视其信用信誉、提升专业能力，从而提升房地产中介行业整体的素质。

总体而言，基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房交易系统一旦运行成功，将是对过去三十年我国房地产中介行业规则的彻底颠覆，这种中介服务底层逻辑的改变，不仅仅提高了房产流转交易效率，更重要的是，这种改变将更有利地保障消费者权益，当然，对于房地产中介行业而言，短期内或将经历一个适应期，但万变不离其宗，在消费升级的大背景下，能满足日益增长的对美好居住品质需求的服务者，一定能在这场新经纪时代变局中大放异彩，我们拭目以待。