法拍房关注度攀升 部分房源溢价两倍成交

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证券时报记者 陈丽湘

近期，深圳楼市调控在持续稳步进行且已初显成效，在这一背景下，法拍房似乎在沉寂一段时间后又悄然升温。但参与司法拍卖房屋是一门专业活，法拍房存在不少风险，购房者如果前期尽调不到位，成交后或会引起不少麻烦。

转战法拍房

深圳二手房指导价政策出台后，深圳房价调控效果初显，同时成交量也相对低迷。数据显示，4月份深圳二手房成交为4877套，环比减少28.2%；成交面积为44.01万㎡，环比减少23.3%。

一位中介人士对证券时报记者表示，成交低迷主要来自两个方面：卖方方面，指导价出来后不少业主不愿意按照指导价出售，因此选择观望；买方方面，买房的人也在以观望的态度等待市场明朗。有些人等不及，直接去参加法拍房拍卖了，“毕竟那儿价格透明，有时候还能捡个漏”。

一位原本打算在深圳宝安买房的陈先生，去年一路看着房价上涨，最终手里原先准备好的首付已经远远不够上车。他在接受记者采访时表示，深圳二手房指导价出来后，好房源都惜售，很少遇到按照指导价出售的心仪房源。原本他以为自己只有两个选择：要么选择龙岗光明等价格较低的区域，要么降低自己的期望买面积小一点的房子。但是最近在一些中介机构的介绍下，觉得法拍房也是不错的选择，最近也看中了一套房，在准备参与拍卖。

另外一位资深炒房客石先生，也对记者表示：“法拍房可以关注，我和我几个朋友最近见面都是在聊这些资源和机会的”。他对记者分析道，深圳房价调控预计会持续一段时间，二手房大涨的可能性不大，但法拍房大多数起拍价都低于市场价20%~30%，这样的优惠力度是其他购房渠道没有的，捡漏的空间大、机会多，而且都是现房。他还表示，法拍房有些房源还不错，有时候遇到稀缺房，如优质学区房等，这类房源鲜有业主主动出售，但在法拍房市场或许能碰上。

法拍房，即“法院拍卖房产”，是指债务人无力偿还债务而被法院强制执行拍卖的房屋。2017年，司法处置全面推广网上拍卖。目前法院委托网络平台进行拍卖的主要平台有淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网等。另外，服务法拍房的中介机构数量也在不断增加。

法拍房的起拍价一般是市场价的7~9折，流拍之后的二拍、三拍价格会更低，部分房屋还会按照拍卖惯例1元起拍。法拍房市场规模不断扩大，另一主要原因是供给增加。数据显示，2017年，司法处置全面推广网上拍卖，此后法拍房数量由此呈现上升态势，从2017年的24.22万套上升到2019年的47.45万套。阿里司法拍卖平台是法拍房的重要交易平台之一。截至发稿，平台上正在拍卖以及即将拍卖的住宅用房超过145万套，这个数量相当于2019年全国法拍房成交量的3倍。

日前，瀚海数据研究院发布《2021法拍房拍房行为调查报告》称，2021年1~4月，全国共成交法拍房3.88万套，成交总价731.62亿元，平均折扣8.7折，总报名人数超13.78万人。北上广深四大一线城市成交量均在500套以上，准一线城市潜力大，重庆市成交量甚至突破2000套。

关注度攀升

记者发现，阿里司法拍卖平台近期发布的房源围观人数攀升。以深圳为例，5月14日正在进行拍卖的6套房子，其中3套围观人数超过1万，最高达3.3万。但围观者众，报名者却很少。

一套位于深圳市龙岗区大鹏镇璞岸花园（二期）的房子引来了超3万人围观、193人设置提醒。这套房子由深圳市中级人民法院于3月16日开始拍卖，为期60天。截至发稿，该套房子的拍卖价为624.5万元，相对于评估价780.6万元打了8折。

近期法拍房的成交溢价屡创新高，也从另一面反映市场的火爆。5月12日，阿里司法拍卖网上，位于杭州御道江河汇流二区的一套房子及停车位以2020万元的价格成交，相对评估价1573.5万元溢价超400万元。这套房子起拍价1元，经过13人109次出手，引来了4.8万人次围观。

4月20日，“双名校+旧改”等光环加持下，深圳福田八卦岭三套单身宿舍的法拍竞争异常激烈，总价120万元起拍，引来了84人报名，近4万人围观。最终每套平均竞价近300次，最终都以溢价240万元左右成交。成交单价在12万左右，远高于该小区的二手房指导均价7.5万元。

同样是4月下旬，一套28年楼龄的老小区法拍房，刷新了深圳近年法拍房的最高溢价率。当天1.4万人在线上围观，进行了366次叫价后，把起拍价517万元的莱英花园成交价提高到1505万元，相对起拍价溢价接近两倍，刷新今年法拍房溢价纪录。若把税费等成本都算上，这套房子单价高达16万元/平方米，比隔壁华润城的指导价还高。

专家：注意风险

法拍房市场供给和需求均在不断提升，不少投资者涌现进来，但大多数还不太懂其中隐藏的风险。

中国并购公会信用管理专委会专家安光勇对记者表示，短期内法拍房市场规模会不断扩大。一方面，受宏观经济等因素影响，之前贷款买房的群体收入下降无力偿还房贷，导致更多的房屋流入法拍房市场；另一方面，买房群体收入下降，也会“抱着中彩票的想法”考虑价格变动空间较大的法拍房市场。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，法拍房受追捧除价格较低外，甚至还存在一些群体联盟，低价拿房后再高价卖出，以赚取差价。他表示，如果只是依法参与拍卖就不存在违法问题，但是如果取得房屋后联合中介等渠道哄抬房价就涉及违法了。

王玉臣还提醒投资者，法拍房有多重风险：1.房产的占有、使用等本身有问题，比如虽然通过竞拍拿下了房屋所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或家属掌握，导致竞买者买了房子却无法实际使用及处置；2.有些法拍房产权可能有问题，为了尽快变现，在执行拍卖的时候对房子的产权尽调不到位，导致竞买者拿到以后面临无法办理产权的风险；3.对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院、不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致的问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证；4.原屋主有些可能拖欠大量的税费，比如房产相关的税费，使用过程中产生的暖气费、物业费、水电费等等；5.房屋质量或结构可能有问题，如果没有提前看房，不能及时发现房屋存在的问题，将来交房后会产生不必要的麻烦；6.房子上可能挂有户口无法迁出，国家对户口强制迁出方面目前法律空缺，一些买了法拍房之后户口没法迁入，对于属于学区房的，更要注意。

由此可见，通过司法拍卖竞买法拍房是一门专业活，尽调做不到位可能最后会引来不少麻烦。由于产权纠纷而诉诸公堂的法拍房案例屡见不鲜，购房者不应盲目跟风。

部分城市限购

法拍房之所以存在这么多风险却仍然关注度越来越高，主要是其拥有现房、成熟配套、可贷款、投资潜力大、可捡漏等优势。但安光勇和王玉臣都表示，不看好法拍房的长期发展。

安光勇认为，宏观经济和人口结构的变化，会导致市场购房需求下降，同时非一线城市“鬼城”的出现，也给刚需购房者提供了不少更低廉的购房渠道。王玉臣则认为，一方面是法拍房本身存在很多风险；另一方面全国各地都在稳房价，限购也越来越严格，不少城市的法拍房也要求具备购房资格。

据了解，继2017年北京法拍房实施限购之后，上海也在今年初悄然将法拍房列入限购范围。这是上海法拍房首次被纳入限购范围。之后，杭州、合肥、成都、长沙等地也跟进限购法拍房。

面对西安当下楼市新房难买、二手价高的态势，部分买房人把目光转向原本只是小众市场的法拍房。于是有网友在人民网留言板留言“建议把法拍房纳入限购”。当地住建局回复称，将借鉴成都、长沙等地做法，认真予以研究，结合西安实际情况，做好政策储备。