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后疫情时代,全球哪些地方的房产最值得投资?(2)

作者:吴将 来源:第一财经 更新时间:2021年02月17日 【字体:

欧盟将保持稳定上涨?

自2016年起,欧盟国家(不含英国,下同)的平均房价保持着每年4%以上的稳定增长,而2020年的增速有望创下2007年以来的新高。

据欧盟统计局最新数据显示,截至2020年三季度底,欧盟国家的平均房价同比上涨了5.2%,其中卢森堡的房价涨幅尤为惊人,达到了13.6%;其次是来自东欧地区的波兰、斯洛伐克、捷克同比上涨了10.9%、8.5%、8.4%;尽管基础房价并不低,但奥利地、德国与法国仍然保持着8.9%、7.8%和5%的同比涨幅;只有两个国家出现了下跌,分别是爱尔兰(-0.8%)和塞浦路斯(-1.4%)。

后疫情时代,全球哪些地方的房产最值得投资?

欧洲奥鲁加投资有限公司(Oruga Investment Ltd)创始合伙人弗莱明(Olga Fleming) 在接受第一财经记者采访时表示,受新冠肺炎疫情影响,现在很多欧盟国家的员工都是居家办公,孩子也在家里上网课,由于家庭对居住空间的需求变得更大,因此市郊的大户型住宅特别受到市场追捧,而供不应求导致了整体价格的飙升。

对于未来走势,弗莱明认为现在很难做出判断。他认为,一方面,尽管欧盟各国都在加速给国民接种疫苗,但到“群体免疫”还需要很长一段时间,在这之前旅行限制和封锁政策不太可能被解除,因此利好房价的因素仍然存在;但另一方面,申请房贷的门槛正在变高,同时经济能否持续复苏也尚存疑虑,这些因素可能会抑制房价进一步上涨。

对于住宅房产投资者而言,弗莱明表示,市郊大户型的房子适合自住,但投资潜力有限,将来转卖也比较麻烦,相反小户型的性价比更高,租金收益的比例也会更好;如果是商业房产的投资者,弗莱明建议应该考虑像德国这类经济韧性较强、政府刺激政策给力的国家,同时他还表示,当前应避免投资办公楼和零售物业,除非有远低于市场的折扣价。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨在接受第一财经记者采访也表现出了对德国楼市的乐观态度。

他表示,德国政府打破了财政赤字的限制,给企业和员工提供了实质性的经济支持,使得德国社会并未因为疫情而发生动荡。此外,由于欧盟经济整体复苏缓慢、通胀疲软,短期内欧元的利率并没有上调的空间,甚至可能会继续下调,因此房价还有继续上涨的空间。

孙杨称:“今年德国楼市的整体行情将胜过去年,市场需求强烈,因此涨幅可能会更高”。

在前述报告中,惠誉也预计欧盟房价整体将保持稳定上涨,其中德国、法国、丹麦等国的预期涨幅在1~3%之间,但爱尔兰、西班牙和意大利则可能会陷入下跌区间。

亚太:澳大利亚强劲、泰国疲软

与全球其他地区相比,不少亚太地区国家对于疫情的管控较为到位,已率先走向经济复苏,因此未来的市场不确定性也相对较少。

惠誉的数据显示,作为全球热门的移民和房地产投资目的地之一,澳大利亚的楼市在去年上涨了大约1%。澳大利亚房地产数据公司CoreLogic在2月初公布的数据也显示,澳大利亚独栋房屋的均价同比上涨了0.9%,超过了2017年9月时的峰值,其中增幅最大的城市是达尔文,上涨了2.3%;其次是霍巴特和珀斯,都上涨了1.6%,墨尔本和悉尼相对较弱,分别为0.7%和0.6%。

奇米尔对第一财经记者表示,虽然旅行封锁严重限制了海外投资者入场,但澳大利亚政府出台了一系列举措维持住了楼市稳定。他认为,未来两年该国房价将继续上涨,其中悉尼和墨尔本之外地区的房价涨幅料将更快,独栋房屋的价格涨幅也会超过市中心公寓。

澳大利亚墨尔本豪宅经纪公司 Kay & Burton 国际业务总监、合伙人Jamie Mi对第一财经记者表示,去年澳洲楼市表现良好,有两类买家特别活跃,一是人已在澳大利亚定居的华人,这批买家趁着政府推出鼓励购房的政策和低利率,升级换购更好的住宅;另一类是因疫情而返回澳大利亚的专业人士,这批人疫情之前在中国香港、纽约、和伦敦等全球金融中心工作,回来之后也迅速加入到了购房人群之中。

日本楼市的情况则比较特殊,虽然根据惠誉的统计,2020年房价大约上涨了3.5%,但惠誉却认为,未来两年,日本房价将会出现微幅下跌(-1~2%)。理由是,日本的房价已达到峰值,同时人口持续下降的趋势并没有改变,东京奥运会结束后,对商业房产的投资需求将快速下跌,这些因素都可能会打压房价。

东南亚各国楼市的情况也颇为不同,比如泰国楼市由于海外买家占比较大,其中主要来自中国,其次是新加坡、日本和英国及美国,因此受旅行限制的影响也较大。

居外IQI一项针对泰国房产经纪人的调查显示,被询问的154名当地经纪人平均预计未来12个月泰国的新房价格将下跌3.9%,二手房则会下跌6.7%,同时租金也将下跌6.9%,直到2022年才会缓慢复苏,而最新推出的买房送签证政策有望吸引一批新的海外投资者。

越南的情况则稍好,虽然去年该国GDP受疫情影响明显放缓,但仍保持了2.91%的增长,并且今年有望回到6.3%的增速。

后疫情时代,全球哪些地方的房产最值得投资?

根据越南建设部的最新数据,截至2020年三季度,该国两个主要城市河内和胡志明的房价并未下跌,而是出现了0.2%~0.85%左右的微弱涨幅。

居外IQI的调查显示,越南房产经纪业界预计明年越南新房价格将平均上涨7.3%,二手房价格也将增长3.7%。

另一个中国买家热衷的投资目的地——新加坡今年的房价整体也保持了微幅上涨。

新加坡房地产联合交易网SRX近日发布的报告显示,2020年住宅的销售均价同比上涨了1.4%,交易量增长18.1%,其中大众化住宅售价同比上涨3%,中档住宅售价同比上涨0.5%,高档住宅售价则同比下跌1.4%。

新加坡房地产代理公司橙易产业(Orange Tee)研究部副主管孙燕清预计,随着对疫苗的乐观情绪增长,房产买家的情绪可能会进一步提升,2021年新加坡整体房价将进一步上涨1%~4%,受边界封锁,外国人就业减少影响,租屋市场的波动料在-1%~2%之间;由于经济前景不确定,组屋市场需求强劲,交易量料将上涨3%~5%,而二手组屋价格可能会上涨2%~5%。

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