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2020年全国土地市场:一线城市发力,三四线城市持续萎缩

作者:陈利 来源:中国房地产网 更新时间:2021年01月10日 【字体:

2020年在房地产调控和新冠肺炎疫情双重影响下,全年土地市场走出了跌宕起伏的行情。一季度土地供应和成交双双大幅下滑;二、三季度疫情有所缓解,地方政府推地意愿增强,房企融资环境相对宽松,一二线城市大量优质地块的推出刺激了土地市场成交,成交金额和溢价率明显上升;四季度金融政策收紧,特别是以“三道红线”为核心的融资监管政策对房企拿地产生较大制约,供地和成交增速有所回落。从区域上看一线城市全面爆发,三四线城市大幅萎缩,分化格局进一步加剧。

展望2021年,在“房住不炒”的总基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标之下,土地市场会保持平稳走势。受限于针对房企的“三道红线”和针对银行的“两道红线”,房企融资渠道进一步收窄,拿地更趋谨慎。在“解决好大城市住房突出问题”及保障房补短板的政策导向之下,保障房特别是租赁型住房供地会明显增加。

2020年土地市场一线城市发力,三四线持续萎缩

土地市场概况:量价小幅上扬,市场回归理性

根据CREIS中指数据的统计,2020年全国300个城市共推出土地34283宗,推地面积142968万平方米,均同比增加5%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)11825宗,同比增加1%;推地面积58058万平方米,同比增加4%。成交方面,300城共计成交土地29283宗,同比增加5%;成交面积121872万平方米,同比增加7%。其中住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)9823宗,同比增加3%;成交面积49046万平方米,同比增加7%。

分季度看,2020年一季度推地面积22675万平方米,成交面积18949万平方米,同比下降14%和17%;二季度推地面积37181万平方米,成交32080万平方米,同比增长15%和13%;三季度推地面积34534万平方米,成交31962万平方米,同比增长5%和15%;四季度推地面积48577万平方米,成交38881万平方米,同比均增长10%。

土地成交价格方面,2020年全国300城成交楼面均价为2586元/平方米,同比上涨7%。其中住宅类用地成交楼面均价为4574元/平方米,同比上涨9%;商办类用地成交楼面均价为2297元/平方米,同比上涨5%。土地价格的上涨主要源于一二线城市大量优质稀缺地块集中入市。

溢价率方面,2020年全国300城土地成交平均溢价率14%,同比上升1个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%,同比上升1个百分点;商办类用地平均溢价率5%,同比下降3%。溢价率总体平稳,说明土地市场回归理性。

土地市场的冷暖很大程度上取决于政策。宏观政策层面,2020年年初为了抵御疫情冲击,央行实施相对宽松的货币金融政策,大量释放流动性,房企境内外融资活跃,融资成本下降。加之地方政府出台若干支持企业发展的优惠政策,如缓交土地出让金等,房企资金面明显改善。土地供应层面,地方政府财政收支缺口继续加大,对土地市场依赖性不降反增,推地节奏明显加快,大量优质地块集中上市。销售层面,随着疫情的缓解,楼市迅速回暖,销售畅旺,房企资金快速回笼,在对未来市场的良好预期之下,房企拿地信心明显增强。在多重利好因素作用下,土地市场呈现供需两旺局面,土地成交量价齐涨。

三季度开始楼市政策面逐渐收紧。先是深圳、杭州、宁波等热点城市加码调控,为刚刚燃起的楼市虚火降温;随后,监管部门严查严控资金违规流入房地产,央行、住建部等部门连续召开座谈会,对重点房企实施“三道红线”的融资监管措施。一系列政策对房企拿地形成制约,土地市场从三季度末开始有所降温。12月受年末主要城市集中供地拉动,土地成交创出年内高点,并带动全年土地成交量价创出新高。

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