成都房产新政满月记:二手房遇低谷,新房加速出货(2)

3新房市场

成交趋稳 房企加快推盘节奏

相较于成交下挫的二手房，新政在9月来看对一手房市场的成交量影响明显要小。不过，已有房企营销总监在接受采访时透露，“四季度难言乐观”。一方面，融资监管、销售回款的重压逼迫开发商不得不在推货上“打完所有的子弹”；但一方面，主城区现有改善客户中很大一部分为“置换购房”，随着二手房销售通道的缩窄，无法卖从而导致无法买的客户会随之增多。该营销总监坦言，“就连渠道都找不到客，每天的带客数明显少了。”

去哪找客？如何跑货？成为了新政后新房市场的博弈的关键所在。

4销售端

供应环比上涨108%，成交量上涨约5.82%

据四川中原研究院数据，2020年9月，大成都供应商品住宅373万平米，环比上涨108%。在此供应之上，根据成都市住建局网上政务大厅公布的数据，2020年9月大成都范围内一共成交了247.5万平米的商品房，环比上涨5.82%，同比上涨58.8%。

9月取证的部分项目

但值得注意的是，9月主城区与近郊（即中心城区）去化率趋近，约71%～75%，而原三圈层区域去化率仅有47%。

5市场端

加速分化 部分刚需客户转战新房市场

王先生是一名刚需购房者，他讲述了9月以来他的经历：9月初，有意购买东客站板块的御龙山项目二手房，新政落地后看上的房源因房产证未满5年，增值税猛然增加了10万。他随即转至新房市场，在月底买下了中海·云麓世家，建面114平米，总价207万。

从成都商报-红星新闻近日的采访来看，王先生的经历并非个案。早在新政落地后，就有分析人士称，目前市面上挂出的二手房中，约20%的房源买入门槛将增加，这将让更多的购房者转向新房市场。

我们统计了中心城区近20个在售项目后发现，总价在400万+的项目，近一个月来客群并未有显著变化；而总价在200万左右的项目，则可明显看到部分客群是从次新房市场转战而来——接下来，在原有的“客户池”中，从二手房市场外移而来的刚需客户或同样成为新房市场的主力！

同时，从市场端来看，新政还加速了市场的分化。在9月主城区开盘的24个项目中，既有万科·天府公园城、融创·国宾雅集等100%去化的项目，又有类似华府金沙名城，去化率仅约5.7%。“新政如同分化的‘催化剂’，项目若是产品上缺乏亮点，将很难让购房者买单。”

该人士以华府金沙名城举例称，虽然地段优势明显，但本身产品并不突出，叠加此批次28000元／平米的均价，高于区域二手21000元／平米的均价近7000元／平米，未能快速去化并不意外。

6后市分析：两大趋势或成主导

1、房企小步快跑，10月超50个项目或入市

“金九银十”已经过半，克而瑞在近期的市场报告中指出，企业若要逆势实现突破，主要还在于营销端持续的发力。

首先就是加速推货。据成都商报-红星新闻记者估算，在新证落地后房企几乎都以“小步快跑”的速度获取预售证：隆基泰和·紫樾书香、金科中梁·美院等项目从拿地到取得预售证约7个月时间，中南和华宇联合打造的君启项目拿证只花了5个月时间；还有包括首创·禧瑞光华等项目采取了先拿证再开放售楼部的作法。而以往，从拿地到售楼部开放蓄客，再到入市，房企普遍需要9～12个月时间。

据机构初步统计，2019年成都中心城区出让的95宗住宅用地中，有52个项目已经亮相，39个项目入市销售。

这无疑是一个清晰的信号——在经历年初市场停滞，整体销售和供货节奏后移；再加上9月“三道红线”资管新规试行，市场分化+监管的双重压力之下，抢去化成了房企第一要务。谁率先抓住销售窗口期才有可能跑赢市场。

从目前掌握到的信息来看，10月成都中心城区预计有超过50个项目有推售计划。对于购房者而言，这或是一个值得关注的“上车”机会。因为从十一“黄金周”房企的打法来看，已经开始祭出促销优惠的“杀手锏”，而为迎接年终大考，加入的房企或越来越多。

2、二手房新政缓冲后，市场或将持续分化

政策对于二手房的影响是直接的，有业内人士在观察中之初，往年的调控缓冲期通常在3-6个月——这一时间给了换房的改善客群置换的准备。

而这一次的新政，旨在挤压炒房客。但对于真正有买房需求的购房者而言，与当下的市场还需要磨合。

年底房企快速出货，加大供应并且有部分项目给出优惠，但多数项目都更偏改善，多数总价达到400完，刚需转向二手房的现象会更加明显。

从目前来看，市场还需要一些缓冲时间。

来源：成都商报房产发布