上半场尘埃落定 房企“三大法宝”决胜下半场(2)

财报显示，截至2019年上半年末，中海加权平均融资成本仅为4.28%，相比2018年底的4.3%略微下降0.02个百分点，处于行业低位。

除了融资成本较低之外，中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务，从而能够更好地控制成本。

上半年，中海的财务、销售、管理三费费用较往年继续下降。半年报显示，其三费费用占合约销售额的比重仅为1.73%，同比下降了0.57个百分点。

利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率，使得中海的盈利能力始终维持在行业高位(上半年企业销售净利润率26.87%)。

据《国际金融报》记者粗略统计，多数房企三费费用率在10%左右，三费费用率在5%以下，便可称为费用管控能力相对较强，而销售净利润率达到15%，即是行业较高水平。

一位不愿透露姓名的业内人士称，越来越多的房企在近年来开始强调“精耕细作”，高周转、降三费成为运营主要模式，盈利更是取决于房企自身的运营管控和成本控制能力。

谨慎拿地

在经历了上半年的火热土拍之后，随着楼市入秋，土拍市场也迅速降温。

以近年来楼市最为火热的浙江杭州为例，刚刚结束的杭州两波共12宗“双限”地块，其涉宅地块无一触及封顶溢价率，不少均为低溢价成交。

再如上半年楼市同样火热的南京，日前曾一口气推出8宗涉宅地块，结果却是7幅以底价成交，1幅流拍。

土拍市场的冷清一定程度上缘于房企的态度。作为房企的粮仓，土地储备再也不是曾经的“越多越好”，而是适中为宜。

在今年的中期业绩会上，一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示，公司下半年基本暂停拿地，“除非有特别好的机会，不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外，包括富力、旭辉在内的多家房企掌门人，均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。

对于旭辉的“谨慎拿地”策略，林峰表示，“因为我们土储够了。”他认为，土储比例一定要合适，过高和过低，压力到比较大。就目前来看，旭辉的土储，第一质量高，第二整体的比例适中，因此除非有特别好的机会，否则就“暂停拿地”。

一名房企高管也向《国际金融报》记者表示了自己的看法：“土储并非越高越好，特别在如今的融资收紧的前提下，高土储就意味着要占用更多资金，如果不能及时进入开发销售流程，容易平白增加企业的财务负担。”

此外，上述高管进一步分析认为，相较于量，对企业发展更为关键的是土储的质。如今，房价不可能再像几年前一样处于无节制的上涨状态，这就导致高溢价热门地块不再受到房企的追捧，更不要提地王项目。“2017年前后拿地相对激进的房企，如今大多都深受地王之苦，所以现在很多房企都明令‘坚决不拿地王’。反而许多看上去竞争者不多、低价但自己认为优质的土储，颇受房企的喜爱。”