融资环境由松变紧 房企的“紧箍咒”还要戴多久?

房企犹如在高速路上行驶的列车，在现金流的助推下飞驰而行，对大部分企业来说，现金流的最重要来源是融资，因此，融资在一定程度上决定了房企的发展速度。

融资环境由松趋紧已成行业共识，与此对应的是房企融资规模的大幅波动。同策研究院的数据显示，40家典型上市房企的融资规模在3月达到顶峰，融资规模为1024.2亿元，但5月随即下降至367.99亿元，达到低点。不过，整体上，今年1-5月房企融资规模同比去年有所回升。

未来，房企融资环境如何，收紧态势能否持续？多数人认为融资环境或将趋严。专家建议房企要构建自己的护城河，尤其资金压力大的房企可以考虑适当转让部分股权，来降低风险。

融资规模回升，成本降低

业内对2019年1-5月房企融资环境的感受可以用四个字来形容：由松变紧。

“一季度融资环境相对宽松，不过，最近又在收紧。”某知名房企的资金部负责人对和讯房产讲述他们对融资环境变化的感受。公开资料显示，该公司今年1-5月融资规模将近170亿元，属于融资比较活跃的房企。

某知名房企副总裁对和讯房产表示，年初至今，信贷资金基本稳定，不过房企发债明显增多，此外，信托资金前几个月大幅增加，但自银保监会发文严格约束，目前有所收缩。

当代置业总裁张鹏告诉和讯房产，自从2019年5月17日，中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发〔2019〕23号）以来，房企融资环境进一步收紧，从整体上更进一步明确了合规要求，达到了前所未有的严格程度。“目前据我们所知，各家金融机构都在调整和适应政策的过程中。”

与融资环境变化相对应的是房企融资规模的波动。同策研究院的数据显示，2019年1-5月， 40家典型上市房企的融资额分别为881.01亿元、552.88亿元、1024.2亿元、753.62亿元、367.99亿元。数据表明，今年3月，房企融资规模达到小高峰，随后5月降到年度最低。

和讯房产在同策研究院数据的基础上进一步测算发现，今年1-5月房企融资总额为3579.7亿元，同比涨幅达14.8%。整体上，房企在前5月的融资表现优于去年同期。

对此，恒大研究院认为，近期房企融资规模回升，主要是借新还旧。其研报显示，房企各主要渠道有息负债2019年到期规模高达6.8万亿，在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

值得注意的是，在融资规模回升的同时，房企融资成本亦有所降低。以新城控股为例，今年3月发行的两笔公司债票面年利率分别为5.05%和5.90%，去年11月发行的公司债票面年利率为7.5%，利率差额高达2.45%。张鹏也表示，当代置业的融资利率略有下降。

恒大研究院数据显示，信用债平均发行利率从 2018Q2的 6.1%降至2019Q1 的 5.3%，其中 AAA 级公司债降幅最为明显，2019Q1仅为 4.8%，较2017Q4 的历史高点下降了 1.5 个百分点。此外，资产支持证券平均利率从 2018Q2 的 5.9%持续下降至2019Q1 的 5.3%。信托平均融资成本从 2018 年 11 月的 11.51%降至 2019年 3 月的 11.38%。

融资环境或将进一步收紧

融资环境不仅影响房企的战略决策，更会对整个行业产生巨大影响，因此备受外界关注，那么，房企未来的融资环境走势如何，是否会进一步趋严呢？

上述房企副总裁认为，房企融资环境未来会保持相对稳定，因为背后的逻辑还是保持房地产市场平稳健康发展。

天风证券认为，5月始对企业端和居民端的融资政策均有所收紧，部分城市（南京（楼盘）、合肥（楼盘））首套房贷利率上调至15%，同时监管部门对房企非标融资的监管有所加强，不排除公司债等融资渠道也有收紧的可能。

“房企的融资难度显然会进一步增加，规范合规融资操作成为未来相当一段时间房企的主旋律。”张鹏认为，随着地产形势的发展，规范化、标准化融资是大势所趋，房企的融资环境在2019年下半年会进一步趋紧。他建议开发企业应当适应环境的变化，在公开市场标准化业务方面多下功夫。

此前，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，点名金融机构违规“输血”楼市的诸多乱象。有媒体统计，二季度以来，各地银保监局多次对违规向楼市“输血”做出处罚，对象涉及12家金融机构及相关责任人，罚没金额合计近900万元。

一个迹象是个别房企的融资渠道被暂停。据21世纪经济报道5月31日消息，接近监管的人士表示，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”，在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

事实上，随着偿债高峰的逐步到来，房企的融资压力并不小，监管机构也注意到这种现象，近段时间，包括泰禾、金科、新湖中宝(600208)、云南城投(600239)、光明地产等多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函，关注的重点就是房企的现金流、债务及短期偿债能力等。

融资环境趋严会造成房企融资困难，不仅融资成本会升高，对房企经营也提出了更高的要求。对此，苏宁金融研究院特约研究员江瀚建议，房企需要寻找自己的差异化竞争优势，给市场带来更多的价值方能生存。

江瀚建议，大型房企将多元化和全产业链做起来，构建产业护城河；中型房企要加快资本化步伐，尽快实现上市，如此才能够在未来的融资环境中拓宽更多的融资渠道；小型房企需要深耕垂直领域，占据一席之地，否则的话将极有可能是出现破产或者被收购。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企如果后续资金压力大，还是要坚持积极去库存的导向，同时对于部分项目，适当转让部分股权，也是可以降低投资风险的。