经济下行期房地产市场十大展望 整体平稳(3)

第六，房地产开发商的集中度将进一步提高，部分中小开发商面临被淘汰。鉴于未来中国房地产市场正发生巨大结构性变化和分化，三四线城市的房地产市场大概率可能会显著收缩。特别是，近几年来，在三四线城市货币化棚改和一二线城市严格限购政策的刺激下，很多全国性大开发商也已下沉到县城，县域的竞争已然成为红海。

展望未来，一线房企增长空间巨大，未来市场占有率有望翻倍。一线公司凭借其销售、拿地、融资三方面的优势有望持续扩大市场份额，拥有巨大的提升空间；而很多三四线城市中小开发商由于资金链断裂或者严监管等其他问题，有可能出现较大面积的亏损或者破产倒闭。

第七，房地产业的转型将逐步展开，将从单纯的住宅开发向全产业链延伸，其附加价值和增值服务将有进一步提高。面对增量市场的愈加萎缩和增长动力的逐渐减弱，房企不得不谋划更多出路。最近很多房地产公司纷纷更名，反映了房地产市场正出现深刻转型，领先房企已经开始沿着产业链在进行延伸拓展，试图提供包括开发、物业管理、金融、服务等一揽子的多元化服务，而不仅仅只集中在开发这一个环节。即便是开发环节，也要更注重品质，提高效率，加强管理。围绕存量房地产拓展相关产业服务的空间越来越大，这是当前值得我们关注的新趋势。

第八，随着人口向大中城市乃至大都市圈的流动和集中，房地产市场的区域集中度亦将有显著提高。

从人口流动规律看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，看似销售、价格、投资均火热的三四线市场只是短期的火爆，随着“棚改大潮”的退去，或许将面临长期的“衰退”甚至“萧条”。

长期来看，人口从农村向城市、从小城市向大城市流动，是全球各国城镇化发展的一般规律，我国也不例外。从未来城镇化发展的新阶段、新趋势来看，人口流入和集聚将紧随产业的集聚，主要集中在少数几个特大城市群，从北到南包括京津冀、长三角、珠三角，以及以郑州（楼盘）、合肥（楼盘）、武汉（楼盘）、西安（楼盘）、重庆（楼盘）、成都为代表的中西部、长江中下游等几个城市群，“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趋势在中国还远远没有结束。这些区域将继续保持较大的增长空间，这一部分人的住房需求的满足仍未结束。除此之外的其他区域，人口流出恐难完全改变，其住房需求仍会减缓，甚至下降。

第九，以行政干预和政策抑制为主要特点的房地产调控仍将持续。

年中中央政治局会议的召开，标志着在外部环境不确定性明显增加、国内经济下行压力进一步加大的情况下，国内政策正从中性偏紧向中性偏松方向展开调整。从与房地产市场相关的重大政策调整看，中央政治局会议对房地产市场提出了十分严厉和明确的要求，“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。

在此背景下，房产税开征势不可挡，但短期内（一到两年）还不具备征收条件，或者说很难真正落地。一方面，立法工作尚未完成；另一方面，充分授权、分类推进，即使是立法通过，到实际征收也有时间差。社会各界显然对房产税抑制高房价的作用有高估之嫌，房地产税的开征对遏制房价可能效果有限。未来货币政策虽有边际改善，但资金要直接流向房地产市场是不可能的，政策上还是会有很强的约束。房地产开发商的融资环境仍将从紧，多元化创新工具亟待开发。

第十，长效机制的建设和房地产市场基础性改革有望加快推进。党的十九大指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。显然，“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将是未来住房制度的大方向。多主体供给，包含土地和住房供给主体的改变：引入竞争机制。土地供应，由单一的政府转变成政府、集体经济组织等主体；住房供给，由开发商为主，转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等。

在供给形式上，也从单一的商品房转变为商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类。多渠道保障，要求政府承担更多的住房责任，发挥政府作用。运用金融、土地、投资、货币化补贴、税收等多种手段，充分保障“住有所居”。关于房地产领域的制度改革，未来有可能在住宅用地体制、住宅供应体制、租购同权制度、房地产税收制度、住房公积金制度、政策性住宅金融机构、农村土地制度和集体建设用地产权制度等多方面加快探索和推进。