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经济下行期房地产市场十大展望 整体平稳(2)

作者:未知 来源:搜狐焦点 更新时间:2019年01月12日 【字体:

经济下行期房地产市场十大展望 整体平稳

第三,房价整体稳定,市场结构分化。考虑到房地产市场短期内在中国经济中举足轻重的定位,以及打赢三大攻坚战的现实政治需要,未来房地产价格从整体上看很难出现大涨大跌的戏剧性局面。使各方合意的大概率表现可能是:整体平稳,但有结构性调整,市场分化在所难免。众所周知,中国高房价的根本原因,是政策抑制和行政扭曲下的供需空间错配,即“有需求的地方没供给,有供给的地方没需求”。

依此逻辑,战略上仍然较为看好发展潜力较大的一二线中心城市,看淡缺乏产业支撑和人口流入的三四线城市。从调控政策的角度观察,密集出台的政策或对中短期房地产价格和投资产生一定影响,但对不同类型城市影响有所分化。一二线城市商品房住宅库存较低、需求整体不弱,市场供不应求,住宅价格增速整体趋于稳定,部分二线城市有所上涨;三线及以下城市或受调控政策边际影响较大,地产销售或加速降温、拖累全国销售,三线城市二手住宅价格趋稳,上涨势头得到抑制。

此外,国开行棚改政策开始调整,未来货币化安置比例可能会降低,三四线城市房价上涨动力逐渐消解,投资上行空间同样较小,资金外溢,加之货币再度有限放水,一二线城市房价面临再次上涨的较大风险。

第四,商品房与公租房的比例将进一步优化,公租房迎来快速发展良机。

“租购并举”,核心在租,租赁房市场的不平衡不充分是房地产市场当前发展的明显短板。长期以来,房地产市场发展不平衡不充分,重销售轻租赁,已造成租赁市场先天不足。在未来新的住房制度中,租赁比购买更重要,先租后买也将成为受到鼓励的全新消费方式。住房租赁市场将会有更规范的引导,改善租赁市场发展滞后的局面。从政策支持角度看,无论是土地、财政、金融还是法律,租赁市场将持续受益政策红利的释放。

从租赁市场的需求端分析,城镇化进程流动人口衍生大量租赁需求,低租售比挤压购买需求外溢至租赁市场,万亿规模的市场蓝海可期。

再从供给端看,租赁房源供给不足,现有租赁市场亟待规范,对规范化品质化租房需求旺盛。预计未来随政策逐步落地,租赁市场将迎来快速发展,行业竞争将会加剧。

第五,中国城镇化快速推动下的大规模增量房地产建设时代正在告一段落,增量时代的需求将逐步放缓。

一方面,开发投资和新房增量趋缓;另一方面,二手房交易在越来越多的城市中占主导地位。北、上、广、深的二手房化程度在不断加深,并且有向全国化扩展的趋势。2017年有20个城市的二手房成交套数超过新房,且部分二线、三线城市的表现越来越突出。从户均套数指标看,中国已超过1向1.1逼近。而美、日户均套数在1.1-1.2之间时,基本处在供求大致平衡、增量房增长达到峰值的阶段。未来房地产的需求还将长期存在,只不过变成了重点要提升居住的品质。

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