房企“过冬”模式开启:11月融资超千亿 拿地锐减

11月以来，房地产市场持续低迷，房企销售不见明显起色，偿债高峰也已到来。

在此背景下，利用近期资金面的相对宽松，多家房企开始密集融资。据中原地产统计，截至11月28日，当月房企融资合计已逾1000亿。

开源的同时还需节流，龙头房企拿地热情持续“退烧”。统计显示，TOP25房企9-11月拿地金额分别合计仅767亿、720亿、394亿。相应地，今年的土地市场也创造了近6年来最高的流拍纪录。

拿地的谨慎体现了房企对风险的研判。未来，房企还将面临市场持续下滑的压力，全行业“过冬”模式已正式开启。

密集融资

销售，作为房企最核心的现金流来源，在10月进一步走低。

川财证券显示，10月单月TOP100房企销售规模为7846 亿元，较9月下降了921亿元，降幅为10.5%，已连续三个月下降。

另一方面，房企的偿债高峰已到来。Wind数据显示，年底以前，房企共有81只债券即将到期，总共需要偿还金额为526.73亿元；此外，临近年底，又是各种账款结算的高峰，房企的现金流压力愈大。

11月以来，房企开始新一轮密集融资。保利地产100亿永续中期票据获批、恒大增发10亿美元优先票据、碧桂园计划发可换股债集资10亿美元；龙湖、华夏幸福也分别发行了105亿、80亿的公司债。

11月27日，7家房企公告发行债券；另据记者统计，仅近2天就有12家房企披露融资计划或公告票据发行，累计规模约300亿。

如此密集的融资背后，是监管部门的微妙调节。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，房企能否发债，关键在于监管的态度，近期发债审批趋于宽松，出现了密集发债。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表示，房企的资金压力比想象的更大，监管机构改变了之前的态度稍微放松，允许规模较大的房企优先发债。

黄立冲表示，明年和后年是房企债务集中到期年，上半年由于政策关系没法发债，房企趁现在政策稍宽松都在加紧发债，即使利率提高也要发。

值得关注的是，今年6月发改委的新规规定，房企海外发债只能用于偿还旧债，不能用于买地投资。如时代中国11月20日公告，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，利率为10.95%，拟用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。

Wind数据显示，时代中国2019年3月21日将有两笔债务到期，总额大约6.88亿。

此外，恒大地产计划增发2020年到期的5.65亿美元债券，则用于缓解公司短期债务偿付压力。

黄立冲认为，明年是中国房企的生死之年，今年的融资是生死时速的赛跑。

严跃进提醒，发债后，虽然资金压力会有所减缓，但也会带来很多新问题，比如债务兑付的叠加等。特别是明年市场的降温风险，使得兑付压力增加，这是值得警惕的。

一位银行人士表示，密集发债让房企的资金压力得到了缓解，但融资利率也在上升。“今年房企融资成本明显提升，龙头房企的境内公司债成本基本不超过5%，但境外发债一般都超过7%甚至10%”。