楼市横盘时代，“大稳小乱”将是新常态

10月31日召开的中央政治局会议没有提及房地产，这意味着房地产调控进入平稳期。其实自2013年以来，中央政治局会议提及房地产从来没有变过的一句话就是：“促进房地产市场平稳健康发展”。目前，房价上涨趋势已被遏制，调控政策不会继续加码。但是市场也不能大落，楼市趋稳既是政策诉求，也是众望所归，不提房地产，就意味着中央希望房地产市场回归平稳健康发展。

目前，中国经济结构正在调整但尚未到位，但中国内需市场依然巨大，内需市场已经替代投资、出口成为经济增长主力，近五年来，最终消费支出对经济增长的贡献率分别为47%、48.8%、59.7%、64.6%和58.8%，消费率53.78%，接近欧元区平均水平的54.6%。与此同时，大基建将要启动，在消费、投资的支撑下，中国经济不会出现断崖式下降，未来依然在变中求稳。

7月31日的中央政治局会议，关于经济工作的表述共有909个字，其中有18个“稳”字，稳就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳地产、稳预期等，“稳定压倒一切”。?

目前楼市调控已经进入成熟阶段，虽然市场出现了下行信号，比如土地流拍增多、房企促销增多、二手房降价增多，但“大稳小乱”、“零增长区间”仍将是未来几年楼市的关键词和新常态。

所谓“大稳”，就是楼市没有大起大落，房价没有大涨大跌；既不能突破上限，也不会穿透下限，楼市在“零增长区间”内波动。未来房价上涨受限，下调也会受限，快速拉升房价、大幅降价出货等扰乱市场预期的行为，都会受到约谈甚至关闭售楼处、双向限价、不予备案等处罚。

所谓“小乱”就是地方政府有的收紧，有的放松，有的刺激，“因城施策”转向“一城一策”甚至“一城多策”，难免出现小乱，但不会影响整体楼市的“大稳”。

什么是“零增长区间”？就是主要指标如销售面积、投资增速等在正负3%附近，其他指标在个位数。

当前，我们已经看到银行开发贷款与按揭贷款均在3%左右的负增长区间，销售面积增速正在回落至3.3%，已经接近零增长区间，销售回笼资金放缓也势必导致房企到位资金增速回落。

虽然土地购置面积、新开工面积增速仍在两位数，但这是源于待售面积大幅度下降、房企正在补库存。今年1-9月二线城市土地购置面积增长26.5%，三四线城市增长46.6%，在市场预期已经发生变化的今天，我们预判土地购置面积回落将成为大势所趋。

过去楼市作为火车头拉动经济增长时需要加速，但跑得太快，也需要减速，因此出现刺激、火热、压缩、冰封的三年周期论，但未来这一逻辑将不再成立，楼市作为压舱石必须求稳。

楼市稳字当头，对房企恰恰是好事。如果今天是高速度增长，明天是断崖式下跌，大起大落、大涨大跌，企业是无法制定战略、配置人力、筹集资金、储备土地资源，而相对稳定的市场，企业才能做到均衡地高质量发展。

未来几年，整体楼市将进入“零增长”的横盘时代，就像平稳的心电图。

虽然楼市基本处于高位见顶，我们不可能再重复黄金时代的高速增长，但是，如果未来房地产市场的相对平稳是可期的，那就是仅次于高增长的黄金时代的次好时代了。