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影响所有人!90%开发商或倒闭!楼盘烂尾潮来临?

作者:未知 来源:磐石之心 更新时间:2018年10月24日 【字体:

“先生您好,这里是XX区融创地产项目……”

“啪,挂掉电话!”

“先生您好,这里是XX区万科未来城项目……”

“滚!!”

最近接到楼盘卖房电话的频率越来越高了。记得在2016年、2017年的时候,手机特安静。从这个现象来看,楼市真的不景气!

中国最大的房地产企业万科,在国庆前夕高喊“活下去”的口号。紧接着,一条关于万科给降价前购买厦门(楼盘)白鹭郡的业主每户“退款100万”的消息瞬间引爆了地产圈。虽然被紧急辟谣,但这都被认为是房地产进入寒冬的标志。

当万科、恒大、绿地、碧桂园、融创等大型房企均认为楼市迎来拐点,并计划过冬的时候,一些中小开发商早已进入了寒冬腊月!全国各地陆续出现购房客上访、打砸售楼处等恶性事件,原因无外乎开发商延期交房、房子烂尾、偷工减料、配套不全、与购房前承诺不符等。而发生这种纠纷的多为中小开发商。

缺钱!这是中小开发商的通病!有人预测,楼市冰封的2018年将导致90%的中小房地产企业倒闭,楼市大洗牌成为必然!

1 房价和销售面积都在降!

河北燕郊的二手房房价的这种没有多少真实居住需求的郊区,靠炒房客支撑的地方,房价下跌是必然的。除了这些郊区,20大房地产开发商2018年的新盘价格也已经大幅下调,销售面积也在下降。

中国房地产业协会发布的数据显示,北京(楼盘)的平均房价2015年10月为每平方米37221元,涨至2017年2月的每平方米60738元,涨幅高达63.18%。不仅北京,2017年全国几乎所有城市都在暴涨,多地涨幅超过100%,北京的涨幅根本不算高。

但是潮水正在悄悄退去,那种超50%的涨幅早已不在。2018年1-9月的数据显示,2018年1—9月百城住宅价格累计上涨4.05%,涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。分城市来看,三线代表城市1-9月累计上涨7.19%,较去年同期收窄2.56个百分点。

许多市民都真切感受到,自己身边的一些楼盘新开盘价格没有大涨,甚至是有一定小幅度的下滑。数据也验证了民众的感受。

据《中国经济周刊》记者统计,9月,20家房企的销售单价(总销售额/总销售面积)为14527元/平方米,相比于去年同期的14108元/平方米有所上升,但比8月微降85元;比7月下滑1203元,降幅达7.11%,相当于每百平方米的房子降价12万元。

除了价格的下滑外,销量也同步下滑。为此,多家上市房企都在财报中计提存货跌价准备。绿地控股\上半年期末存货跌价准备计提26.26亿元,万科计提15.37亿元。此外,保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾集团、阳光城等,期末存货跌价准备计提均超1亿元。

显然,2016、2017年的好日子早已一去不复返了。与普通民众嗅觉迟钝不同,“春江水暖鸭先知”,同理如果水冷了也是他们先知。

2 开发商回款压力大,土地大量流拍!

“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要,6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”郁亮说,“如果 6300 亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

郁亮还透露,截至2018年8月末,万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。对于负债万亿的万科,它必须通过回款来保证现金流,否则就会非常危险。

然而,由于房价滞涨,销量下滑,回款并没那么简单了。2018年第一季度,大型房企的回款率只有50%左右。由于网签更加严格,银行放款周期延长,可以预见的是第二第三季度回款率可能更惨。

在回款率大幅下滑的同时,开发商也已经无钱买地,土地流拍成常态。据媒体报道,北京、武汉(楼盘)等多地都出现土地拍卖遇冷的状况出现,很多地块以拍卖最低价成交,还有大量流拍的土地。

比如,8月28日,武汉10宗纯住宅用地不仅没有一宗在竞拍过程中触及最高价,还有7宗地块以最低价成交,1个地块更是流拍。在北京,2018年1至8月,住宅用地共流拍6宗,其中4宗地块为限竞房,2宗地块为共有产权住房。

开发商竞拍土地不积极,除了回款压力大外,还有市场限购限售限价政策,以及自持租赁房源的要求,都让开发商感觉没利可图,不愿意再将精力放在房地产开发上,纷纷考虑转型。比如,恒大投资贾跃亭的法拉第未来,即使被坑,都在所不惜。

相比,万科、恒大这些大型开发商,中小开发商的资金压力更是空前的。这首先表现在,他们现有楼盘的建设速度中,青岛凯旋地产开发的海德堡小区本计划2017年12月31日交房,可至今仍然未能完工,导致大量购房者求助于政府。这就是中小开发商资金紧张的代表。

由于监管部门要求,开发商竞拍土地需要缴纳25%的自有资金担保,同时还会对开发商购地资金进行全面“穿透”,防止开发商利用P2P、非法集资等手段获取风险资金。开发商已经习惯“以1博100”的玩法,自己拿1000万,跟银行贷款10个亿,把风险全压到银行身上,现在银行不吃他们他们这套了!

这也意味着,没有自有资金能力过冬的企业,都将面临困境。因此,有人预测90%的开发商都将倒闭,原因只有一个:缺钱!

3 楼市未来何去何从?

在当前楼市寒冬之下,未来开发商会怎样?购房者如何把握购房机会?笔者谈一谈个人看法。

首先,90%的中小开发商倒闭是必然。万科、恒大都准备过冬,没资金实力的小开发商,必然面临倒闭潮。

这将带来一系列的问题。一旦开发商资金链断裂,在建的住房就会违约,或偷工减料,导致房子的品质受到影响。这也必然面临大量的购房者维权,引发政府管理的压力。因为购房者会将开发商的违约归结为政府监管不力。

因此,有传闻称,广州(楼盘)要出台政策“取消房地产预售制度”,所有房子都要卖现房。如果这个政策实施,更考验开发商的资金实力,倒闭潮会更猛烈。当然,对于这群“吸血鬼”,他们破产值得所有人拍手庆贺!

其次,楼市的政策并不是跌,而是稳!8月31号,政府明确提出“遏制房价上涨”,很多人认为这是要让房价下跌。这个理解是错误的。房价大跌,首先会把压力传导至银行,银行的贷款90%来自于购房者,一旦断供潮出现,会导致银行倒闭,这会造成全盘皆输的后果。

现在的政策就是冰封楼市,没有交易就没有伤害。不让涨,也不能跌。楼市是典型的政策市,所以那些刚需购房者,不要继续抱有楼市暴跌的幻想。如果暴跌,你的财富也将受损,更没有购买力了。

再次,炒房客聚集的郊区,房价大跌是必然。房子是用来住的,不是用来炒的。很多城市在建设卫星城,新区,希望吸引一些创业公司、科技公司能入驻。这些郊区的创业条件都很好,但无奈的是创业九死一生,成功率极低。

所以很多创业公司只是到这些新区申请政策,欺骗政府补贴而已,并非真正的创业。无法给这些郊区带来常驻人口,但由于创业新区的概念,以及不限购的政策,早已把房价炒上天。这些区域的房价下跌风险极大。

真的是三十年河东,三十年河西!楼市变天已成为必然,那些囤房的投资者,你们还好么?(完)

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力扬·时代 5145 内蒙古大道
润达广场 3300 晋北新城