炒房客要哭！“放水”后房价上涨预期或遭证伪(2)

“放水”后房价大涨论被证伪

而在近期货币政策转向后，曾有观点担心“放水”后，房价是不是又要大涨。但易居研究院新发布的《金融环境与房地产研究》报告显示，M2-GDP-CPI指标连续3个季度为负，意味着房价不太可能大涨。

易居研究院对于“M2-GDP-CPI”的定义是广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速。

该增速差额越大，意味着越可能推高房价(属于资产价格)，反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

易居研究院报告显示，从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%，此后该增速差额在4%附近振荡前行，一直延续到2015年底，之后，从2016年初至今，该增速差额保持了下行趋势，2017年四季度进入负区间。2018年二季度，该增速差额为-0.6%，与一季度的-0.7%相比略有上升。目前该指标已连续三个季度呈负值，预计未来有望逐渐平稳。

根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平，意味着会略制约经济的增速(但有助于实现经济有质量的增长)，但同时有利于控制房价的大涨。

预计随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速将成为新的常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平，不会对楼市造成“大水漫灌”。

中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后便一路下滑至今，已连续9个季度下跌。

易居研究院认为，金融环境指数下降的原因，主要是本季度全国首套房贷平均利率持续攀升和房地产开发企业到位资金同比增速出现了较大程度的下滑。

而经过几次涨跌周期的验证，发现中国房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数二者走向一致，并且中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价表现出明显的“货币”效应。

此轮房地产周期中，房价同比增幅滞后于金融环境指数大概3个季度，根据金融环境指数的走势，预计房价同比增幅仍将继续回落。