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二线城市抢人大战 三四线城市楼市告急

作者:未知 来源:专家刘磊 更新时间:2018年03月29日 【字体:

“21世纪什么最贵?人才!”看过《天下无贼》的人,对这句台词应该记忆犹新。这不是搞笑,人口的重要性,长远看是一个城市持续发展的支持,短期看也是一个地方各种产业繁荣的基础,尤其是房地产。现在,一批二线城市就开展了各种形式的“抢人大战”。

首先是西安,在全国率先推出“面向全国在校大学生仅凭学生证和身份证即可完成在线落户”,仅三天时间,共迁入落户人口15552人。其他城市也早就类似政策,武汉、南京成都等地陆续出台的政策五花八门。效果也十分显著,2017年武汉全年户籍人口增加达到了历史高峰20万,成都的户籍人口增加36万余。

为什么要有史无前例的抢人战略呢?因为目前国内城镇化率是58%,而公认的城镇化顶部是70%,只有10%的空间;而按照之前国内城镇化的速度,10%只需要十年就可以完成。

城市变化的最后布局,就在这十年定型。因此,买房也好,投资也罢,要看到十年后的城市变化,眼下最便捷的数据就是人口流动状况;那些重视人口,愿意为人口流入提供便利的城市,是未来最具发展潜质的城市。

我们现在人口的整体情况如何呢?按国家统计局公布的数据,2017年全年出生人口为1723万人,比2016年减少了整整63万。这一数据比之前各方的最低预测还要更低。在人口零增长的情况下,城市间人口是你增加我下降的现实情况;如今人口总量下降,一线城市的吸引力依旧,那么留给二线城市的机会不多了,也难怪一大批城市集中出台吸引人才的政策。

也许数万人不能改变西安、成都的总体人口构成情况,不会对市场造成非常明显的影响,但对于人口流出的三四线城市来说,可以用“灾难”来形容了;首当其冲受到人口影响的行业,就是房地产。

然而现实情况总会让人觉得,这不是纸上谈兵吗?三四线城市房价的涨幅是有目共睹的啊。问题在于,这一波涨幅是依靠什么来支撑的?如果依靠人口,那么在“去库存”的过程中,为什么央行要用抵押补充贷款(PSL),把极为优惠的低息贷款给三四线城市的棚改开放商?为什么在全国收紧信贷的时候,三四线城市是放松的?然而,货币离手,就不再受控制。贷款到位了,暂不用来建房,这样市场上就有可贷之款,也自然推动了房价的上涨。

但是现在抢到房子的人,未来十年是喜是忧?从人口流向等方面看,不乐观。人口持续流出,现在看似可以增值的房子,未来房屋只有使用价值,而没有资产属性,更缺乏流动性,无法带来期望的现金流与资产溢价。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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