房价涨幅14月回落 明年一线城市还看租房市场机遇

受制于严厉的调控政策叠加政府预售证管制，加之“租购并举”新政的推行，作为楼市风向标的北上广深等一线城市房价上涨动能枯竭并步入下行通道。

那么，在即将到来的2018年，一线城市的房地产市场走势如何？其高昂的房价还会有下调趋势吗？购房者的热情是否会回归？

同策咨询研究部总监张宏伟对《每日经济新闻》记者分析认为，一线城市因供地量放缓、租赁用地比例增加、地价攀升等因素，进入“慢周转”时代，预计2018年放量机会比今年多一些，但由于楼市调控继续从严执行难以有太大机会。

一线城市房价持续回落

各地房地产政策今年密集出台，调控效果明显。国家统计局数据显示，从4月开始，热点城市楼市开始降温；5月，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；8月，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨。至11月，已有11个热点城市新建商品住宅价格跌回一年前。

经国家统计局测算，目前一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，其中深圳新房价格同比降幅连续3个月领跌全国；北京二手房价格跌幅连续6个月居全国第一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，观察历史房价数据，往往在房价上涨或下跌的时候，一线城市会扮演一个很重要的角色，其房价下跌说明充分吸收了各类房地产调控政策效应。虽然当前一线城市房价回落，但其实问题不大。随着一线城市房价的回落，预计其他城市也会积极跟进，这样就演绎了“一线先跌、二三线跟进的态势”。

而在商品房成交面积方面，中信建投证券研究发展部的数据显示，一二线城市自今年初以来即进入负增长区间，截至11月末，一线城市累计成交同比下降38.2%，二线城市累计成交同比下降24.4%。核心城市成交面积快速下滑的主要原因在于新增供给的快速下降，预售证审批严格管理致使主流城市的批售面积持续收窄。

去化周期层面，因销售退温逐步显化，各线城市去化周期均有所拉长。中信建投证券研究发展部分析称，一线城市提升速度明显，三季度末去化周期达11.8个月，较去年底提升4.2个月，达近三年来的高点。

严厉调控下，一线城市的房地产市场投资投机性需求正逐渐被挤出。戴德梁行华南及华西区研究部高级董事及主管张晓端对《每日经济新闻》记者坦言，当下显然不是进行投资的好时机，除非是特别优质的物业，比如核心区、稀缺资源等，在政府预售管控下以较为保守的价格入市，也恰好契合置业者的需求，可以考虑购买。

张晓端同时补充道，对于不能承受当下一线城市高房价的需求，未来在“高端有市场、中端有支持、低端有保障“的多层次、多主体、多渠道、多形式的稳定健康的住房供应体系下也会有更多选择可以覆盖。

正如今年兴起的租赁住房市场，政府、开发商、银企合作等多方力量纷纷进入。在张晓端看来，租赁市场的发展将使大量需求从商品房市场转移，对于构建多元化的房地产市场、缓解房价上涨压力、实现“住有所居”意义重大。

多数业内人士也看好租赁住房市场的发展，尤其是流动人口集中的一二线城市将成为未来租赁市场发展的主要阵地。

明年楼市的走势和机会

经历过2017年的严厉调控后，一线城市2018年的房地产市场是否还将面临下调趋势？兴起的租赁市场又有何表现？

12月初中国社会科学院发布的中国住房报告预测，“2018年房地产市场将迎来盘整期，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅将明显回落，库存进一步下降。”然而，中国指数研究院认为本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场会下行。

具体到一线城市及其他主流城市来看，中信建投证券研究发展部表明，调控政策难有松动，主流城市预售证管理仍将严格，但随着2016年以来土地价格的持续上行叠加行业投资中枢下行的压力，价格及销量的管制可能存在边际改善的空间，预计2018年一线城市在今年低基数以及预售证边际改善的影响下，销售面积同比增长5%，销售均价同比增长0.5%。

“一线城市不排除在明年下半年会有止跌现象。”严跃进对《每日经济新闻》记者分析称，“这得益于两点：一是一线城市的预售证管控或放松，这时交易量和价格也会有所反弹；二是一线城市部分购房需求在2017年上半年释放不彻底，部分需求因类似首付7成等政策没有释放，部分购房资金也不足，到了明年预计购房者的积极性会上升。”

不过值得注意的是，在“租购并举”的背景下，一线城市的租赁用地出让将成为未来土地出让市场的新常态。

安居客房产研究院首席分析师张波接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从一线城市来看，北上广三城未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。深圳明确未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%，租赁土地供应占比三成已然成为标配。

张晓端确信，明年的租赁住房市场进入快速发展建设阶段，但不能称之为黄金期，真正的供应高峰预计在4~5年后出现。同时，万科高级副总裁谭华杰曾公开表示，未来租赁应该是住房供应最主要的方式，尤其是大都市，发展过程中租赁住房的供应越来越多，租赁占比越高。

从都市圈和城市群角度来看明年的房地产市场，中国指数研究院常务副院长黄瑜近日在《城市群视角下的城市发展趋势》的演讲中称，以北上广深几大城市辐射形成的京津冀、长三角、珠三角城市群等房地产投资的价值还是有比较大的挖掘空间。一线城市的规模效应突出，对周边城市的辐射带动作用也逐步提升；且从企业拿地趋势来看，销售额前20的企业现在拿地基本会集中在主要的城市群和都市圈，可见这类都市圈和城市群具有很好的发展潜力。