2016年地王现状:部分尚未开工 已开盘者盈利有限

2016年地王现状：部分尚未开工 已开盘者盈利有限

2016年被业内称为“史上可怕的地王年”。这一年，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数量创历史新高。地王潮逐渐从之前的一线城市+二线四小龙，向其他二线城市蔓延，从南京、苏州、合肥到武汉、济南、石家庄福州等二线中城市“地王”频现。

2017年临近年末，目前调控政策升级的大背景下，2016年那些备受关注的高价“地王”，一年过去，开发进度到底如何？

“控房价”下 部分项目尚未开工

一般而言，开发商从拿地到销售周期可以控制在6~8个月，高价地可能稍微缓慢一些，但高周转依然不成问题。但2016年的“地王”项目，从土地到住宅供应的转化却并不乐观。

地产研究中心在调查2016年50个典型“地王”后发现，目前有14宗尚未开工，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等一二线城市，其中不乏2016年上半年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间已达一年以上。

14宗地块中仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，相较于平整地块而言，开发周期较长，如南京栖霞区NO.2016G58号地块和深圳光明新区A646-0059地块。

分析师杨科伟认为，多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致，事实上，这些地王项目一般都处于房价较高的一、二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，拿地楼面价38960元/平方米，目前区域最高限价标准为40000元/平方米，若此时入市基本无利润空间可言。

半数以上项目延缓入市

即便是已经开工的地王项目，却突然集体患上了“拖延综合症”。

来自的数据显示，2016年50宗“地王”中，近60%处于已开工未开售阶段，整体地王项目开发速度较为缓慢。排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，杨科伟认为，一些项目选择延迟入市的原因有几点：一是当前楼市整体下行趋势较为明显，尤其是政府区域限价政策的出台，对房企即将入市的“地王”项目冲击不小。以东莞颐和翡翠花园为例，虽然目前处于已开工状态，但目前区域限价标准为20000元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米。

二是在“地王”成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。如合肥葛洲坝[股评]中国府项目为例，拿地楼面价为22103元/平方米，目前周边项目在售均价也仅为22000元/平方米，房企的入市积极性显然不高。?

三是由于“地王”项目开发无疑需要高成本投入，但今年融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台，使得房企资金回笼速度受到影响，资金不到位所造成的工期拖延，也在一定程度上延缓了“地王”项目的入市。

不完全统计，2015年、2016年，北京土地市场拍出了12宗总价、单价“地王”及区域单价“地王”，主要分布在丰台和朝阳区。其中丰台成为“地王大户”，2015年北京总价前三的“地王”项目和单价最贵的项目均出现在该区域，如著名的白盆窑和樊家村地王项目。

但截至目前，12宗“地王”项目仍有半数未入市。包括2015年龙湖保利首开联合以楼板价6万元/平方米拿下的朝阳东坝单价“地王”项目，保利、首开联合体以6.7万元/平方米拿下的朝阳常营单价“地王”项目，位于丰台区花乡樊家村的“地王”项目、华侨城丰台“地王”项目，以及2016年位于昌平南邵的“地王”项目和位于朝阳将台的“地王”项目。

而华侨城丰台“地王”项目命运更是一波三折，联合拿地后即遭遇小伙伴拆伙，后又因为多重原因，将49%的挂牌转让，随后泰禾入局，华侨城和泰禾联合操盘。但是此后又遭遇大转折，华侨城再次挂出剩余51%的股权。

11月27日，泰禾集团[股评]官方微信发文表示，经过近4个月的市场深入研究和项目整改升级，“华侨城泰禾·新著东方”终于正式改名“泰禾·金府大院”。泰禾全盘接手或成定局。

已开盘项目盈利空间有限

由于政府限价销售，已开盘的“地王”项目，盈利空间也并不是太好。

据调查，50个典型“地王”，目前仅有7个项目已经入市。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目（北京绿地?海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府）的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为44600元/平方米，与此前拿地楼面价42561元/平方米相差无几，基本已毫无盈利空间。

研究发现，多数“地王”项目入市，去化表现平平。因“地王”项目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高净值人群，在整体楼市调控趋紧的背景下，销售情况一般。杭州首开金茂府2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

“地王”项目面临双重压力：政府的预售证管制依然存在，新房销售价格有窗口指导，过高则无法通过审核；销售延迟导致财务成本也与日俱增，在等待预售证的过程中，削减了利润空间。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，“对于热点城市来讲，一旦楼市进入调整阶段，批量的‘地王’项目有可能因此而陷入困局。”