商品房空置率疑达26% 专家劝房企抢先降价

中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房报告(2015-2016)》指出，2015年房地产市场的走势超出预期，一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

专家认为，中国的房地产已经不存在普遍意义上的短缺。一线城市因为人口暴涨需求集中，三四线城市则出现了明显的积压，而且一线城市也存在少数人拥有过多房源，部分新增人口无力购房的矛盾。房地产最大的问题不是简单只增加供应能够解决的，供应不均衡、存量不均衡是症结；库存并非影响房价的唯一因素，市场价格是由供需决定，中国楼市的价格还受到政策影响。

在楼市需求萎靡与供应增加的合力之下，楼市供需天平正向买方市场倾斜。目前，全国多个城市住宅库存量正在上升，部分城市可能出现供过于求的局面。应该说，漠视楼市过剩的风险是危险的，因为这种风险假如得不到及时化解，其破坏性早晚都会释放出来。是选择长远利益还是眼前利益，无疑考验着各级政府施政能力和开发商们的经营管理水平。

商品房空置率是房地产开发的“红绿灯”。据报道，目前美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%至4%，而空置率10%是国际公认的房地产开发红灯。有研究者估计，中国目前的商品房空置率在26%左右，这一数据未得到官方证实，但国家统计局10月份公布的数据显示，前三季度全国商品房待售面积6.65亿平方米，同比增长16.4%，按我国人均住房面积30平方米计算，单是这些以待售形式存在的“空置房”，就可供2.2亿人口居住。待售商品房增幅如此之高肯定是不正常的，表明房地产市场存在难以克服的软肋。由于国内商品房开发商多以银行贷款为主，房子销售不出去，必然威胁金融业的良性运行。商品房空置率居高不下，究其原因，一是过高的商品房价格，二是偏低的居民收入，前者抑制了城镇居民对商品房的需求，后者制约了城镇居民购买商品房的需求。

待售房面积骤增，房价仍然高企，另一个原因是信息严重不对称，消费者对潜在的风险知之甚少。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息，也可以借助广告声张虚势、误导大众。在一些被追涨的楼盘，购房者常常遭遇房屋“已售罄”的窘境，无疑加剧了“买涨不买跌”的从众心理。

对于“住房过剩”的风险，地方政府并非一无所知，但他们却处于一种矛盾的尴尬境地。各级政府是土地的拥有者，决定着土地的供应量、供应类型及转让价格，一旦房价下跌，势必会减少政府的收入，除了土地转让的收入外,还包括税费收入等。同时，政府又是管理者，面对由于房价上涨引发的公众的质疑和批评之声，在国家加强保障性住房政策面前，各级地方政府又得有所表示。一边是责任，一边是利益，地方政府在极其矛盾和复杂的心态中很难作出正确选择。这决定了地方政府在稳定房价工作中难以充分履职，这一点很容易被开发商加以“利用”。

目前，国内商品房空置率计算方法与国际通行的计算方法并不一致，硬要照搬国际警戒线对比分析和宣传，会对国家的宏观调控产生一定的负面影响。但是，商品房空置率达到一定界限时，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，使之在一定时期内降到比较合理的区间。面对国内楼市连年飞涨而形成的高房价，适度下降既合情也合理，但必须采取有效的“软着陆”措施，特别是通过扩大保障性住房比重形成自然的结构性降价，避免出现过快过猛的降价对实体经济造成影响。

高度警惕“住房过剩”的风险，政府才能对房地产市场走势有清醒的判断和把握，才能正确而有效地运用宏观调控政策，引导房地产市场回归健康和理性。对房企而言，一定要明白“只有卖不出的房价，没有卖不出的房子”的道理，谁首先抛弃暴利思维，抢先打出降价牌，谁就会成为死里逃生的幸存者。