商业地产回归个性化 目标锁定90后大军

遭遇传统百货危机、商业过剩泡沫化和电商边缘化夹击的商业地产，市场竞争正在走向深水区。成都商业地产从黄金时代走向白银时代，从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，洗牌已不可避免。在近日成都商业地产论坛上，全国工商联房地产协会副秘书长黄岚认为，商业地产面临从开发、运营、资本等全产业链的“个性化发展期”。如今，商业地产购买结构和消费结构也出现了明显的改变。多家机构的统计数据显示，90后的消费比重提高，商业消费年轻化趋势明显，未来的社区商业，奢侈品消费、写字楼市场等消费需求的剧变，以应对商业市场需求的改变。

商业“个性化”锁定90后从奢侈品看中国零售业格局之变

中国零售业，改变正在悄然发生。受电商冲击和宏观经济增速放缓的影响，无论零售品牌还是商场都在寻找新的出路。“体验”似乎成为零售业的救命稻草。不同于以往奢侈品大牌是衡量项目品质的绝对标杆，如今，新兴体验型业态正在成为诸多“高大上”地标项目的新宠，如重庆天地的鲨鱼吧、成都远洋太古里的Line Coffee与方所、上海K11的极食农场，构筑了这些项目的商业新风向，为项目树立了独树一帜的差异化优势。越来越多的商场将会摆脱依赖奢侈品牌而树立项目标杆，将商业注入更多生命活力，引入更多鲜活有趣的商户，在环境上也融合艺术、科技、生态等元素，注重氛围营造以打造舒适化、个性化、强体验的新型购物中心。

“除了放缓开店计划、选址更加谨慎外，奢侈品们正在酝酿一场‘跨界风暴’。在中国，以80、90后为代表的新兴消费阶层不断扩大，成为扎实的消费主力军。”世邦魏理仕华东区商业服务部董事范红娟表示：80后消费能力已成熟，90后成为张扬的潜在消费者。他们的消费需求不仅在物质上需得以满足，更多的亦需体现在精神体验上，且他们并不如前辈们如此的执著于传统奢侈品，有个性、设计感以及独一无二体验品牌在现代商业时代中异军突起，接轨新兴消费阶层的追求。

因此，传统大牌需要做一些颠覆来迎合、顺应年轻消费者的喜好。从Gucci、Versace和Vivienne Westwood分别在IAPM环贸广场、Grand Gateway港汇广场和K11 开设咖啡店都增强体验感，从而拉拢年轻消费者。如今商业地产面临的再也不是开发、建商场、商铺，随后进入单纯商品销售的买卖时代，消费需求发生变化，商业地产必然也要发生变化。

“解决最后五公里”的社区商业前景被看好

近年来，大型商业综合体迅速崛起，几乎是一哄而上。万象城、银泰城、大悦城、万达广场……这些高大上的商业综合体，在提升城市品位方面，确实功不可没。不过，仍有不同声音认为综合体并不能代表商业地产未来的发展方向。

“满足市民基本生活需求的社区商业，它将是商业未来的发展方向，并且有着巨大的发展空间。”在黄岚看来，与高大上的商业综合体相去甚远的社区商业，在经受了互联网的冲击之后，仍将是未来商业地产的主流模式。例如现在理发店、美容店、水果店、便利店，这些都是网购不能替代的。

而站在开发商的角度，社区商业往往又是楼盘不可或缺的一部分。包括目前成都市场上的蓝光、万达、蓝润、保利、绿地、华润等品牌开发商，自建的商业街已经成为一个楼盘最大的亮点。但是大多数的普通开发商，虽然已经认识到社区商业的重要性，但由于缺乏商业运营的实力，很难做得出色。

“社区商业最终是否成功，关键在于运营，这不但需要一支专业的运营团队，还需要时间。这对大多数喜欢快进快出的开发商而言，几乎是无法容忍的。正因为如此，我认为开发商与专业运营公司携手经营社区商业，是目前最可行的一种路径。”一位代理某城南商业地产项目的机构老总向记者表示，开发商与其自建商业运营团队，倒不如寻求一种捷径。