“以房养老”产品出炉 房价涨幅难算成难点

“以房养老”试点9个月后，3月27日，保监会批复了幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》的保险条款。国内首个保险版“以房养老”产品正式出炉。

业内人士认为，作为业内第一个“吃螃蟹的”，幸福人寿的“以房养老”保险产品是一个尝试，总体设计符合要求，但以房养老只是对养老方式的一种补充，不会成为主渠道。保险学者庹国柱此前表示，现在这个市场有多大不好估计。朱铭来则认为，“以房养老”市场不会很大。

幸福人寿第一个“吃螃蟹”

3月27日，保监会批复了幸福人寿的“以房养老”保险条款。这距离幸福人寿原董事长孟晓苏2003年首次提出“以房养老”概念，已经过去了10余年。

反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

2014年6月23日，保监会正式公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

“以房养老”在国内是新鲜事物，保监会和保险公司都比较谨慎。自试点开始近9个月时间，虽有几家保险公司做试点方案，但幸福人寿率先提交相关方案和产品。

作为第一个“吃螃蟹的”，幸福人寿“以房养老”产品“房来宝”的具体要求是，投保年龄为60岁至85岁，投保时双方根据房屋情况、预期增值，老年人平均寿命等约定基本养老保险金额。保单生效后，保险公司按月向老人给付基本养老保险金额（需扣除部分管理费用）。与普通的人身险产品10天的犹豫期相比，以房养老产品设定的犹豫期达到了30天。

一位保险业内人士根据保监会网站公布的保险费率表计算，以70周岁的男性老年人，有效保险价值（即房屋价值）为500万为例，扣除延期年金保费和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元。

难度在于房价涨幅难算

在业内人士看来，以房养老长达十多年未能有效推进的主要原因有两个，一是房价波动，二是老年人的实际寿命。上述两个不确定的因素将直接影响保险公司的赔付期限和赔付支出总额，进而影响其偿付能力。

“11年了，为什么‘以房养老’没有推出？就是因为一批人相信房价会跌不会涨。”孟晓苏去年在接受新京报记者专访时表示，保险公司参与热情不高，就是他们误以为房价得跌。

针对房价波动，保监会提出可设立参与型产品与非参与型产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

孟晓苏认为，房价长期会涨，但以房养老保险产品设计的难度在于未来房价涨幅难于计算。因此首款以房养老保险产品将先尝试非参与型。在房价上涨的部分，保险公司不参与分享房屋增值收益。

据了解，幸福人寿房来宝产品已考虑房屋预期增值收益。首先，在幸福人寿评估抵押房产价值，对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内。其次，幸福人寿不参与分享房产增值收益，如房价上涨，抵押房产价值增长全部归属于投保人；同时，幸福人寿承担房价下跌风险，在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。