楼市上半年喜大普奔:城镇化出台 以房养老试点

编者按：2014年的上半场楼市，风云幻变。从2月初的降价潮打响今年楼市“第一炮”，到全国两会中政府工作报告“分类调控”思路的提出；从城镇化工作进入实质阶段，到不动产统一登记的推进；从地方政府明紧暗松“救市”疑云，到央行喊话力挺刚需……2014年的上半年楼市，天天“上头条”。

城镇化战略出台 房地产行业迎春天？

今年3月，国务院公布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划，以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达到60%左右。消息一出，不少业界人士将此视为对房地产商而言“喜大普奔”的好消息：新型城镇化的推进必然会衍生出更多的住房需求，这会不会是房地产行业的又一个春天？

住建部政策研究中心主任秦虹在公开场合发表的言论更是加剧了这种期待：“从市场层面来看，未来60%左右的新增住房需求将由城镇化带来。”她指出，到2020年，如果实现城镇人均居住面积35平方米的目标，其中60%的需求来自于城镇化，而城镇化新增城市人口需求主要是初次置业的需求，也就是所谓的刚性需求，其次是改善性需求。这意味着，未来的住房供给依然要高度关注首次置业的家庭中小户型的需求。

利好背后，新型城镇化要注意的一些问题也备受关注。

在接受新华网记者采访时，广东体制改革研究会副会长彭澎认为，这次的新型城镇化更加强调人的城镇化，即身份的城镇化，待遇的城镇化，与以前以土定中心的城镇化有所区别。许学锋则强调，不能让房地产成为独行者，房子建起来之后，产业的规划和建设要跟上。“有了产业，人到了城镇里才有工作，有工作才有收入，人才有支付能力，才能够在这个地方生活，在这个地方成家立业。”

除了业界关注，市场也对新型城镇化给出了热烈的回应。6月30日，中共中央政治局审议通过了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，指出要完善农村产权制度，维护好农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。要区别情况、分类指导，由各地因地制宜地实行差别化落户政策。

这一意见的出台，被市场视为对新一轮城镇化的有利助推。据相关媒体报道，当天，多个建设类行业股票相继涨停。该报道续指，有六大行业率先受益于城镇化建设。首先受益的无疑是房地产行业。其次，建材、基建行业也将充分受益于城镇化建设。再者，随着新型城镇化建设的推进，包括供水、供气、公共交通、医疗等公共服务行业也将迎来高速发展期。

不动产登记列入时间表 难点未破阻力仍大

去年3月，全国人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》，明确“建立不动产统一登记制度”，国办随后下发任务分工通知，要求今年6月底前出台《不动产登记条例》。

其后，国土资源部部长姜大明公开表态，今年国土部将在6月前提出不动产登记条例，建立不动产部际联席会议制度和不动产信息共享平台。

在广东，不动产统一登记工作领导小组及办公室已于四月成立，建立和实施不动产统一登记制度也被广东省国土资源厅列为今年的一项重点工作。

种种迹象似乎都在指向住房信息联网和不动产登记终于要千呼万唤始出来。

然而，随着七月的到来，这短暂的期待又幻化成空，其最大的阻力来源，是住房信息联网要比想象中难得多。

事实上，不动产登记遇阻并不是头一遭了，有媒体指，早在七年前，“不动产统一登记制度”就已写入《物权法》，但因分歧较大，未规定统一登记的范围、机构和办法，最终不了了之。

尽管不动产登记条例未能如期报到，但其一旦推出，其预期产生的作用振奋人心：房产的拥有分布状况将更加透明；二手房市场将有更多房源入市，空置房总量将会减少；房产大佬潘石屹更是公开表示，它将使房价大跌。这对于有购房需求的人来说，或许也算是喜大普奔的期待吧。

以房养老启动试点 实行之路尚需探讨

6月23日，中国保监会公布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自7月1日起为期两年内，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。与以往的试行不同的是，本次的以房养老放宽了准入条件，年满60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，就可以投保反向抵押养老保险。这对于部分有需要的老年人来说，无疑是喜大普奔的利好消息。

然而，喜大普奔背后也存在问题。中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌认为，在人口老龄化严重的背景下，保险公司提供一种新的养老保险产品，把老年人房产的价值发挥出来，这个产品毫无疑问具有价值。但在中国推行，首先面临的障碍是住宅仅有70年产权的事实。“很多老人手里的房子都比较旧了，70年产权剩下的不多，不解决产权的问题，后面的价值很有限。”宋世斌分析，中国的房价目前已处于高位，市场对未来房价波动的预期较高，因此，鉴于房屋未来价值难以估量，保险公司作出的价值评估将会比较保守，按相对较低的标准发放养老金，对老年人而言，这是最大的不理想因素。

另一不理想因素是，老年人在进行以房养老的过程中，还需要承担房屋抵押本身的手续费。“价值评估需要一级的评估师，法律手续包括抵押这些也都需要成本，保险公司不大可能承担这部分成本。”宋世斌补充道。

以房养老的利益分配问题也备受关注。“政府如果要关注孤寡老人，让他们晚年过得更好的话，这项业务就不要完全商业化、暴利化地去运作，最好用带有一些公益色彩、保本经营的方式来设计产品。”广州市知名房地产专家韩世同建议应当设计为没有固定年限，一旦跟保险签约，就可以保障到终老的产品。

但与此同时，他也指出如果要实现公益化的以房养老，不排除保险公司出现亏损的可能，这时，政府的财政支持或是机构介入进行兜底十分必要，否则没有利益的话，保险公司的参与热情也难以提振。

此外，中国人传统的观念成为一道难以逾越的障碍。在广州市社科院研究员谈锦钊认为：“这是家庭财产如何盘活的问题，是一个比较长远的方向。对于没有子女抚养、或者是退休收入比较低、没有养老资金来源的老人而言，被采用程度或许会高一点。但目前来看，这部分人还是少数。对于大多数家庭而言，房子是很重要的不动产，人们的传统观念还是要把家庭财产传承下去。毕竟大部分国人眼中，家庭最大的财产就是一套房子。”谈锦钊说道。