空置率34.6％ 成都写字楼亮黄灯

世邦魏理仕一份《2012年成都房地产市场回顾》的数据显示，2012年，成都写字楼“空置率”被推高至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。这个数据超过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线。数据显示，大量中低端产品拉高了成都写字楼“空置率”。

日前，世邦魏理仕发布《2012年成都房地产市场回顾》，其中关于写字楼的一项指标引起业界高度关注。报告显示，成都写字楼“空置率”在2012年底被推高至34.6%，这被认为是越过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线，并被全国媒体相继转载报道。

世邦魏理仕的报告称：“成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，在巨大的新增供应的压力下，虽然净吸纳量保持较高水平，但成都优质写字楼空置率仍被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点……”

实际上，早在2010年，包括世邦魏理仕在内的国际五大行，基于当时所掌握的未来几年的新开工量和新增供应量，就发出过类似的预警。所以我们看到，从2010年开始，过去几年间成都写字楼空置率一直呈逐年递增的趋势，直到2012年底飙到全国、全行业这一指标之最。

由此牵连出，2013年成都写字楼空置率是继续攀升，还是扭转下行？供应过剩的黄灯亮起后是闯灯还是急刹？未来3年整个成都办公物业的市场容量有多大？整体市场环境是阶段性过剩还是结构性过剩？系列问题悬而未决。

现象

空置率34.6%意味着什么？相当于成都1/3写字楼闲置

34.6%的空置率意味着什么？大多数人难有一个具象的认知。

它相当于目前天府新区一带所有建成的写字楼全部形同虚设，无人入驻；相当于成都有超过1/3的写字楼全部闲置；全成都办公物业保有量相对于实际需求量多出了50%左右。

我们知道一线城市空置率一般在10%以下，二线城市平均值维持在20%左右，成都的水平已经或接近它们的倍数，全国仅有天津与成都水平相当。所以，有机构为成都写字楼“亮起黄灯”也是毫不为过之举。对于市场而言，是紧急刹车还是轰油闯灯，这是一个问题。很显然，这又回到了“阶段性过剩”还是“结构性过剩”的老问题。结论暂且不表，悬念留到最后。

探因

中低端写字楼拖后腿拖低租金水平拉高空置率

冰冻三尺非一日之寒。关于写字楼空置率高企，在成都并非这一两年的事情，我们可以简单归结于：前几年写字楼开工量巨大，100多座城市综合体配写字楼几乎是规定动作；拍卖用地的商业部分配比很高（60%），其中写字楼又占到相当比重；天府新区特别是大源金融商务区近年来巨量写字楼兴建开工加入到市场供应……这些被视为客观原因。

世邦魏理仕在报告中称：“高品质写字楼的入市使得全年平均租金较2011年底上涨2.0%至每月每平方米100.5元。中心商务区的高品质写字楼仍保持低空置率高租金，但是由于受到天府新区的区域租金出现下滑的影响，整体市场租金在第四季度按季微降0.7%。顶级写字楼市场，虽然有新入市项目，但其租金报价也相当高，使顶级写字楼2012年平均租金上涨3.9个百分点至每月每平方米178.8元。”

通过其提供的图表，可以获得更多微观的信息。

例如：2012年顶级写字楼（即单一产权的超甲写字楼）市场存量（保有量）为134，701平方米，只占到成都写字楼总存量的3%左右，但租金水平年度同比增加了8.2%、月度环比增加了3.9%，年底空置率仅为17.9%；而普通甲级和乙级写字楼（多为已出售的分散产权），市场存量分别为1，607，463平方米和2，002，944平方米，分别占到总存量的42%和55%，但其租金水平年度同比下降了2.8%和0.8%，季度同比下降了0.2%和0.8%，年底空置率则达到37.8%和33.2%，无论季度环比还是年度同比都有明显增加。

不难看出，一些只租不售、产权单一的顶级写字楼，呈现出“租金不降反升，空置率不升反降”的局面；相反，大量已出售的、产权分散的普通写字楼呈现出“租金递减、空置率走高”的态势。据此可以得出结论：大量中低端产品拖了成都写字楼市场的后腿，拖低了租金水品，拉高了空置率。

调查

高空置率、低租金天府新区成“肇事者”

最近业界反复引用的一个段子是：“以新世纪环球中心为例，其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介机构销售人员向记者介绍，甚至出现10~20元/平方米·月的极端超低租金，这与成都市写字楼平均100元/平方米·月的价格形成巨大反差。”

事实上，这不无道理。目前成都写字楼总存量（保有量）达370万平方米，天府新区就占到了31%，处于成都市四大商务区最低，而空置率为39%，高于成都市平均水平。从某种程度上而言，天府新区相当于成都写字楼市场高空置率、低租金现象的最大“肇事者”。未来三年，一直到2015年，天府新区的新增供应量将占到51%，区域存量将占到41%。也就是说，在相当长一段时间内天府新区还将扮演这样的角色。

但也有市场人士指出：城南发展随着人口、产业的迁移到位时，租金肯定不是今天的水平，绝大多数原因在于供求失衡造成的短期水平。

预测

预测2013年空置率将继续攀升

2012年新增供应量是98万平方米，2013年新增供应预期将超过100万平方米，在其他关键因素没有大幅变动的前提下，很显然，2013年的未来几个季度乃至全年，租金水平将承受一定的压力，而空置率将继续攀升。

记者观察

过剩论之争

结构性过剩，表现在写字楼这一物业形态内部，也就是说普通甲乙级写字楼占比明显过剩，因为它们大多为分散产权，当遇上需求超过1000平方米这样的大租客时，在议价、装修这样的具体问题上很难满足租户的具体需求，不具竞争力，大宗租客流失，直接造成高基数的空置率。所以顶级写字楼的占比（开发量、供应量）应当适度增加，从而引导市场需求。

阶段性过剩，是指市场预期向好但短期内供过于求。就写字楼的特性而言，阶段性供应量远远大于吸纳量是十分正常的，也就是说吸纳需要一个时间，并不代表市场基本面不乐观。以天府新区为例，如此巨量的写字楼供应，不可能在一年内被吸纳，在3~5年被逐渐吸纳也实属正常。以成都的城市化进程前景，和商务办公物业的愿景，目前34.6%的空置率仅仅是阶段性过剩的表征。

正如世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文所言：（成都）总体还是乐观的。这一供需失调的状况一部分将被较具弹性的国内需求所平衡（私人企业及国企的办公升级需求），在二线城市，超过70%的写字楼未来供应将用作公司自用或被散售。