暴雨拷问房屋质量 律师支招暴雨后房屋维权

2012年7月21日，北京遭遇60年最强暴雨，这场暴雨北京一夜之间沦为泽国，交通中断，道路瘫痪,甚至还出现了惨痛伤亡。而一些所谓的“品质好盘”,也被这场暴雨淋出了原形。

大雨后，不少业主在网上贴出了大量房屋被泡的图片，无论是刚需楼盘还是高档别墅，各种“惨状”一应俱全。如此多的楼盘“被大雨所破”，这到底是天灾还是人祸？又有谁该为这些损失买单呢？

鉴于成都也经常遭受暴雨袭击，暴雨后的房屋维权具有借鉴意义。今天，搜狐焦点特地请来了泰和泰资深律师黄菊女士,请她为暴雨后房屋受损维权的事支支招。   

黄菊：西南政法大学毕业，财会、法学双学历、泰和泰律师事务所资深律师　

【时间】：2012年7月24日16:00

【地点】：搜狐焦点直播间

【嘉宾】泰和泰律师事务所资深律师、蓉科技局科技项目评估专家 黄菊

【主持人】：搜狐焦点成都站编辑 一苇

搜狐焦点：此次京城暴雨所涉及问题多种多样：屋顶漏水、地下室被水泡、雨水倒灌进车库，甚至墙体破洞等。俗话说“未雨绸缪”，假如我们成都业主也遇到了这些情况，您能否给我们讲一下到时候该怎么做？　

黄菊：1、作为业主，在灾害发生后，应积极采取措施尽量减少损害的发生，这是首要工作。同时，应及时通知物业服务企业采取一定的措施减少损害的发生以及避免损失的扩大。若物业服务企业在收到业主的通知后不作为或没有尽到基本的避免损失发生和损失扩大的义务【比如采取适当措施(如打开井盖,加大排水量)】，如果物业公司没有尽到此类义务，也应该对业主损失承担赔偿责任。

2、从物业服务企业处取得房屋的基本建设资料，并进行适当核查是否符合国家强制性的法律法规以及行业最低的通用标准。必要时咨询专业人士。若由于设计或施工中的问题引起的小区排水不畅，开发商应该承担业主的损失。

根据《物业管理条例》的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交房屋的基本资料，如：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

3、查阅《商品房买卖合同》及《补充协议》里开发商是否做出过超过国家强制性的法律法规以及行业最低的通用标准的承诺。如：2008年地震前，一开发商承诺该房八级抗震之类的。若有，开放商将对其承诺带来的损失承担相应的法律责任。

4、查阅《商品房买卖合同》及《补充协议》里关于开发商对建筑物及设施设备的保修时间及保修内容的约定，判断此次降雨造成的损失是否在保修期内，若在保修期内，开发商有义务对造成的损害进行修理和维护。若在保修期外，则由公共维修基金承担赔偿和维修费用，公共维修基金是业主买房时交的一部分钱，所以这种方式其实也是业主自己为自己买单。

搜狐焦点：面对暴雨这种外界不可抗力引发的房屋遭受损害问题，业主应第一时间应该做好取证工作，那么从您角度看，该如何取证？给我们的网友一些指导意见。 

黄菊：1、关于取证工作，在第一个问题里提及到了业主须收集一些证据。如竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。在此，律师建议关于房屋基本建设资料的收集不能在灾难发生后，而应是在取得该房物权，或入住该房时，就应该收集该房屋的基本建设资料，便于业主掌握该房屋的基本建设情况，为将来不可预测事件发生后的索赔提供基本的材料。　

2、因不可抗力的发生导致业主遭受损害，就损害现场，业主可委托公证机关对损害现场进行公证，作为认定损失的依据。

3、物业服务企业对小区的公共设施设备承担日常维护、管理和运行服务的义务，包括对小区下水主管道定期清理疏通、维护。业主可查看物业公司的维护记录。如果小区排水不畅是因为物业公司没有疏通下水管道，物业公司就要承担相应的责任。

4、对是否是设计、施工缺陷，可向专业机构申请鉴定。

黄菊做客搜狐焦点直播间为暴雨后房屋维权支招

搜狐焦点：此次暴雨也凸显了物管方面的不作为，对此，我们的业主在面临物管部门不作为时候是否有索赔的权力，怎样断定物管部门的不作为  (如打开井盖,加大排水量)，如何索赔？ 

黄菊：1、根据《物业管理条例》，业主与物业服务企业之间是根据《物业管理条例》建立的《物业服务合同》关系。业主与物业服务企业在《物业服务合同》里面进行了业主和物业服务企业之间权利义务的约定，如：物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但物业服务协议未约定的事项，一般情况下物业服务企业不承担赔偿责任。